과목별 시험전략-부동산공시법

부동산공시법

지적제도는 효율적인 토지관리를 위한 토지표시를 공시하는 제도이기 때문에 개별적인 사항에 대한 결론을 암기하는 사실적인 문제로 접근하여야 한다. 지적제도는 사인간의 관계를 합리적으로 규율하는 등기제도와는 달리 행정목적을 위한 성격이 강하기 때문에 과정의 측면보다는 결론의 측면을 중시하면서 학습해가면서 효율적인 것이다.

등기제도는 합리성이 강한 사인간의 권리관계를 이행하는 절차이기 때문에 학습할때에 ‘왜’라는 의문을 항상 생각하면서 학습하여야 할 것이다. 등기제도에 관한 문제는 하나의 결론을 맺기 위한 과정에서도 많은 보기문항이 도출되기 때문에 단순히 어떤 사실에 대한 결론을 암기할 것이 아니라 그 과정도 하나하나 짚어가면서 학습하여야 한다. 이러한 이유 대문에 특히 등기제도를 학습할 때에는 기본서를 많이 그리고 천천히 정확하게 읽어야 한다.

이러한 부동산공시제도의 특성상 다음의 사항을 염두에 두면서 학습하여야 한다.

제 1편 부동산 공시제도

이 파트에서는 공시제도인 지적제도와 등기제도의 연관성에 대하여 매년 1문제정도 출제된다.

부동산 공시절차라는 것이 지적제도와 등기제도의 이원적 절차이고, 이 두 절차는 서로 일치하여야 한다는 불가분의 관계가 있기 때문에 각 절차의 진행과정에 대하여 세심한 학습이 필요하다. 토지표시의 지적정리 후 등기 촉탁이라든지 소유권에 관한 등기 후 소유권변경사실의 통지와 같은 부분은 반드시 정리해 두어야 할 것이다.

제 2편 지적제도

01. 지적제도 총론

이 파트에서는 지적제도의 총론에 관한 내용으로서 2~3년에 1문제 정도 출제되고 있다.

지적제도에 관한 전체적인 이해를 위하여 정리해 두어야 한다. 특히 지적제도의 분류에 관한 부분과 지적제도의 기본이념에 관한 부분은 전체적인 내용과 연과지어서 정리해 두어야한다.

02. 지적측량

이 파트에서는 지적측량에 과한 내용으로서 매년 2~3문제 정도 출제된다.

이 부분은 지적측량이라는 기술적 측면이 강한 부분이나 주로 지적측량에 과한 행정적 절차에 과한 문제가 출제된다. 특히, 지적측량의 대상이나 절차에 관한 부분은 매년 출제되고, 지적측량기준점에 관한 문제, 지적 측량시 발생하는 조치문제, 지적측량적부심사 등에 관하여 세심하게 정리해 두어야 한다.

03. 토지표시의 결정

이 파트에서는 지적제도에 관한 내용 중 가장 출제비중이 높은 부분으로서 매년 4~5문제 정도 출제된다.

필지의 성립요건과 양입지, 지번의 설정과 변경, 지목의 구분, 경계의 설정원칙과 기준, 면적측정이 필요한 경우와 단수처리 등의 대해서는 매년 출제가 되고 있는 부분인 만큼 정확한 학습이 필요하다.

04. 지적공부

이 파트에서는 지적공부별 등록사항에 관한 내용으로서 대장과 도면에 관하여 매년 2문제 정도가 출제된다.

지적공부에 과한 부분은 실무에서 부딪치는 부분으로서 출제형태도 지적공부의 등록사항과 관련된 문제가 주로 출제되기 때문에 어떤 지적공부에 어떤 사항이 등록되는지는 반드시 정리해 두어야 한다. 또한 실제의 지적공부를 제시해 주면서 등록사항의 해석을 요구하는 문제도 출제되므로 각 등록사항의 의미도 학습해 두어야한다. 또한 지적공부의 보관과 공개에 관한 이용절차와 관련하여 세심하게 정리해 두어야 한다.

05. 토지이동의 신청 및 지적정리

이 파트에서는 지적제도에 관한 내용 중 가장 범위가 넓은 부분으로서 매년 4~5문제 정도 출제된다.

근래에는 4~5문제 정도 출제되는 가장 출제비중이 높은 부분이다. 토지이동사유 중에서 분할, 합병, 등록사항 정정이나 축척변경에 관하여 정확히 이해해 두어야 한다. 그리고 지적정리의 경우 소유권에 과한 정리에서는 그 구체적인 정리방법에 관하여 학습하여 두어야하고, 지적정리를 하기 위한 전단계로서 토지이동에 따른 신청과 신청에 의한 지적정리 그리고 지적정리 후 등기촉탁과 소유자에 대한 통지의 내용은 전체적인 흐름을 정확히 이해를 해두어야 한다.

제 3편 등기제도

01. 등기법 총론

이 파트에서는 등기법 총론에 관한 내용으로서 매년 1~2문제 정도 출제된다.

이 파트는 등기법 이해의 기초가 되는 부분으로서 매년 2~3문제 정도가 출제되었으나 최근 출제비중이 조금 낮아지는 대신 깊이 있는 문제가 출제되고 있다는 점에 주의할 필요가 있다. 특히 등기사항과 관련한 부분은 난이도가 높은 문제로 출제되고 있으므로 깊이 있는 학습이 필요하고, 등기 효력에 과한 부분은 전체적인 내용과 추정력에 대한 세부적인학습이 필요하다. 등기의 유효요건과 관련된 문제는 판례와 관련된 문제가 출제되므로 사례 중심으로 학습해 둘 필요가 있다.

02. 등기소, 등기관, 등기부

이 파트는 등기와 관련된 기관과 장부에 관한 내용으로서 1문제 정도가 출제된다. 주로 등기부와 관련된 문제가 출제된다. 부동산별 등기부 기재사항이 주로 출제되는데, 특히 구분건물의 기재사항을 정확히 암기해 두어야 한다.

03. 등기절차 총론

이 파트에서는 등기절차에 관한 내용으로서 매년 2~3문제 정도 출제된다.

과년에는 이 장이 등기법에서 가증 출제 비중이 높은 부분이었으나, 매년 3문제 이상 출제되었던 첨부서면에 관한 규정이 삭제되므로 인하여 첨부서면에 과한 출제 가능성은 현저히 낮아질 것이라 예상된다. 등기신청에 관한 내용 중 등기 권리자 ∙ 등기의무자의 결정, 공동∙단독신청, 등기 신청의 각하, 등기완료 후 절차 중 등기필 정보의 교부와 등기완료사실의 통지와 관련된 부분을 중심으로 학습해 두어야 하는데, 특히 전자신청과 관련한 부분은 정확하게 정리해 두어야 한다.

04. 표시에 관한 등기

이 파트는 부동산 표시에 관한 등기절차로서 2~3년에 1문제 정도 출제된다.

부동산표시에 관한 내용을 등기하는 절차는 권리관계의 공시를 목적으로 하는 등기의 특성상 출제 비중은 높지 않을 것이라 예상된다. 그러나 부동산표시에 관한 등기는 권리의 대상을 특정 한다는 중요한 의미가 있는 부분이기 때문에 1문제 정도는 출제될 것이라 여겨진다. 특히 분할과 합병에 관한 부분과 구분건물의 표시등기절차는 정확하게 이해해두어야한다.

05. 권리에 관한 등기

이 파트에서는 등기제도에서 가장 출제비중이 높은 부분으로서 매년 5~6문제 정도 출제된다.

소유권∙이용권∙담보권 등 각 권리에 관한 등기와 그러한 권리의 변경, 말소, 말소회복의 절차와 가등기, 신탁등기, 가처분에 관한 등기 어느 한 부분도 소홀히 다룰 수 없는 중요한 부분이다. 소유권보존등기와 소유권이전등기는 정확한 학습이 필요하고, 저당권에 과한 부분도 매년 출제되고 있는 부분이다. 신탁에 관한 등기도 개정 등 기법에서 중요하게 다루는 부분이기 때문에 세심한 학습이 필요하다. 구분건물에서 대지권의 사후취득, 전세금 반환청구권의 일부양도제도, 저당권의 대위등기, 가등기와 본등기의 중간에 경료된 등기의 처리문제는 개정되거나 신설되는 제도이기 때문에 반드시 알아 두어야 할 것이다.

06. 이의신청 및 보칙

이 파트에서는 등기관의 처분에 대한 이의신청절차에 관한 내용으로서 3~4년에 1문제 정도 출제된다.

이의신청절차, 이의신청할 수 있는 사유를 중심으로 학습해 두면 될 것이다. 벌칙과 관련된 부분은 독자적인 문제로 출제되기 보다는 다른 문제의 보기 문항으로 출제될 수 있으므로 전체적인 내용은 알아 두어야 할 것이다.