과목별별모의고사-45★X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자

만세사랑 2018. 3. 29. 04:14

공인 중개사 시험 과목별 모의고사문제풀이★

○문제

X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자, 이 지역의 소형아파트 임차수요가 5% 증가하였다. X지역의 “소형아파트 임차수요의 교차탄력성”(A) 및 “소형아파트와 오피스텔의 관계”(B)로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함) (제26회)

① A: 2.0, B: 보완재 ② A: 2.0, B: 대체재

③ A: 0.5, B: 보완재 ④ A: 0.5, B: 대체재

⑤ A: 0.3, B: 정상재

○정답

<정답> ④

Q소형아파트 5

<해설> 교차탄력성 = ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ = ㅡㅡㅡ = 0.5

P오피스텔 10

교차탄력성 > 0 이므로 두 재화는 대체재 이다.

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○문제

지상권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (25회 공인중개사)

① 지료의 지급은 지상권의 성립요건이 아니다.

② 지상권에 기하여 토지에 부속된 공작물은 토지에 부합하지 않는다.

③ 지상권자는 토지소유자의 의사에 반하여 지상권을 타인에게 양도할 수 없다.

④ 구분지상권은 건물 기타 공작물의 소유를 위해 설정할 수 있다.

⑤ 저당권설정자가 담보가치의 하락을 막기 위해 저당권자에게 지상권을 설정해 준 경우, 피담보채권이 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.

○정답

<정답> ③

<해설> ① 당사자간에 지료지급을 약정할 수는 있으나, 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다[99다24874]. 따라서 지료의 지급은 지상권의 성립요건이 아니다. 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료의 등기를 하지 않은 이상 토지소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못하고[95다52864], 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다[99다24874].

② 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다(제256조). 여기서 권원(權原)이란 지상권⋅전세권⋅임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다[88다카9067]. 타인의 권원에 의해 부속된 것이라 하더라도, 부속된 물건이 독립된 경제적 효용을 갖지 못하고 부동산의 구성부분이 되는 경우에는 부동산소유자에게 귀속된다[84다카2428].

③ 지상권은 물권으로서 지상권설정자의 동의여부를 불문하고, 지상권 양도금지의 특약을 하더라도 이는 무효로서 제3자에 대항할 수 없으므로 지상권의 양수인은 지상권을 취득한다. 그러나 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수도 있고 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수도 있는 것이어서 지상권자와 그 지상물의 소유권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니다[2006다6126,6133].

④ 타인의 토지의 지하(지하철, 지하상가, 지하주차장) 또는 지상(육교, 고가도로)의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물(수목 제외)을 소유하기 위한 지상권을 말한다(제289조의2 제1항).

⑤ 토지를 매수하여 그 명의로 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 경료하고 그 토지상에 타인이 건물 등을 축조하여 점유 사용하는 것을 방지하기 위하여 지상권을 설정하였다면 이는 위 가등기에 기한 본등기가 이루어질 경우 그 부동산의 실질적인 이용가치를 유지 확보할 목적으로 전소유자에 의한 이용을 제한하기 위한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이고 그 가등기에 기한 본등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하였다면 그 가등기와 함께 경료된 위 지상권 또한 그 목적을 잃어 소멸되었다고 봄이 상당하다[90다카27570].

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○문제

공인중개사법령상 중개계약과 관련한 설명으로 틀린 것은?(제24회 공인중개사)

① 전속중개계약서에는 개업공인중개사의 사무소 소재지가 기재되어야 한다.

② 공동상속 부동산의 교환계약을 중개하는 경우 개업공인중개사는 상속인 전원의 동의유무를 확인해야 한다.

③ 주거용 건축물의 중개대상물 확인·설명서에서 권리관계와 승강기 유무는 개업공인중개사의 기본 확인사항이다.

④ 전속중개계약의 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개의뢰인은 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위 안에서 중개를 위해 소요된 비용을 지불해야 한다.

⑤ 부동산거래계약 신고서상 신고대상에는 주택의 소재지, 면적, 실제 거래가격도 포함된다.

○정답

<정답> ③

<해설> 승강기 유무는 ‘내·외부 시설물의 상태’란에 기재하는 것으로서 개업공인중개사의 ‘세부’ 확인사항이다.

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○문제

최근 부동산시장에서 소형아파트의 임대료가 10% 상승함에 따라 소형아파트의 임대수요량은 5% 감소한 반면 오피스텔의 임대수요는 7% 증가했다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 불변임) (제22회)

∙ 소형아파트 수요의 가격탄력성：(ㄱ) ∙ 소형아파트와 오피스텔의 관계：(ㄴ)

① ㄱ-탄력적, ㄴ-보완재 ② ㄱ-비탄력적, ㄴ-보완재

③ ㄱ-탄력적, ㄴ-대체재 ④ ㄱ-비탄력적, ㄴ-독립재

⑤ ㄱ-비탄력적, ㄴ-대체재

○정답

<정답> ⑤

<해설> - 5%

수요의 임대료탄력성 = - ———— = 0.5(비탄력적)

+10%

소형아파트의 임대료가 상승했을 때 수요량은 감소한 반면에 오피스텔의 수요는 증가했기 때문에 두 재화의 관계는 대체재이다.

★★

○문제

지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (21회 공인중개사)

① 무허가건물이나 미등기건물을 위해서는 관습법상의 법정지상권이 인정될 수 없다.

② 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

③ 분묘기지권을 시효로 취득한 경우, 시효취득자는 토지소유자에게 지료를 지급하여야 한다.

④ 토지소유자 중 1인이 공유지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 관습법상의 법정지상권이 성립한다.

⑤ 미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 대해서만 소유권이전등기를 넘겨받은 뒤 그 대지가 경매되어 타인의 소유로 된 경우, 법정지상권이 성립한다.

○정답

<정답> ②

<해설> ① 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나 가리지 않는다[87다카2404] . 미등기건물이 있는 토지에 저당권이 설정된 후에 건물의 보존등기가 행해지고 건물과 토지의 소유자가 다르게 된 경우에도 건물소유자는 법정지상권 또는 관습법상의 법정지상권을 취득하지만, 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되고 건물과 토지의 소유자가 다르게 된 경우에는 건물소유자는 법정지상권도 관습법상의 법정지상권도 취득할 수 없다. 타인소유의 대지 위에 건물을 신축한 경우 관습에 의한 법정지상권이 생기지 않는다[79다2000]. 대지소유자의 승낙을 얻어 그 대지상에 건물을 지은 경우에도 관습상의 지상권이 설정되었다고 볼 수 없다[71다2124].

② 법정지상권은 물권 이므로 관습상의 법정지상권자는 이를 취득할 당시의 토지소유자뿐만 아니라 토지 소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기없이 위 지상권을 주장할 수 있다[94다39925]. 따라서 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

③ 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 상당하다[94다37912]

④ 토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 법정지상권은 인정되지 않는다.[92다55756]

⑤ 미등기건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 대지의 소유권이전등기만 넘겨받고 건물의 소유권등기를 이전받지 못한 상태에서 대지에 관해 저당권을 설정하고 대지의 경매로 소유자가 달라지게 된 경우에는 법정지상권이 발생할 수 없다[2002다9660전합].

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○문제

공인중개사법령상 개업공인중개사가 비주거용 건축물의 중개대상물 확인·설명서를 작성하는 방법에 관한

설명으로 틀린 것은? (제26회 공인중개사)

① ‘대상물건의 표시’는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적는다.

② ‘권리관계’의 “등기부기재사항”은 등기사항증명서를 확인하여 적는다.

③ “건폐율 상한 및 용적률 상한”은 시·군의 조례에 따라 적는다.

④ “중개보수”는 실제거래금액을 기준으로 계산하고, 협의가 없는 경우 부가가치세는 포함된 것으로 본다.

⑤ 공동중개 시 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사 포함)는 모두 서명 및 날인해야 한다.

○정답

<정답> ④

<해설> 중개보수는 거래‘예정’금액을 기준으로 해서 계산한다.

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○문제

∙ 소형아파트 수요의 가격탄력성：(ㄱ) ∙ 소형아파트와 오피스텔의 관계：(ㄴ)

① ㄱ-탄력적, ㄴ-보완재 ② ㄱ-비탄력적, ㄴ-보완재

③ ㄱ-탄력적, ㄴ-대체재 ④ ㄱ-비탄력적, ㄴ-독립재

⑤ ㄱ-비탄력적, ㄴ-대체재

○정답

<정답> ⑤

<해설> - 5%

수요의 임대료탄력성 = - ———— = 0.5(비탄력적)

+10%

소형아파트의 임대료가 상승했을 때 수요량은 감소한 반면에 오피스텔의 수요는 증가했기 때문에 두 재화의 관계는 대체재이다.

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○문제

지상권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (17회 공인중개사)

① 지상권자는 반대특약이 없는 한 유익비의 상환을 청구할 수 있다고 해석함이 일반적이다.

② 상당기간 내구력을 가지며 용이하게 해체할 수 없는 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 약정이 없으면 30년이다.

③ 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다.

④ 지상권의 양도를 금지하는 특약이 있더라고 지상권의 양도는 절대적으로 보장된다.

⑤ 종류를 정하지 않은 수목의 소유를 목적으로 한 지상권의 존속기간은 15년이다.

○정답

<정답> ⑤

<해설> ① 임차인의 유익비상환청구권은 토지가치의 증가분을 임대인이 취득하는 것은 부당이득이 된다는 점에 근거하므로, 이를 지상권에 유추적용할 수 있다. 따라서 지상권자가 유익비를 지출한 경우에는 지상권설정자(토지소유자)는 지상권 기간만료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 선택에 따라 지상권자의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다(제626조 제2항의 유추적용).

② 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적⋅화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단해야 한다. 건물이 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록으로, 지붕이 스레트로 각 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이면 민법 제280조 제1항 제1호(30년) 소정의 견고한 건물에 해당한다.[2003다33165]

③ 민법상 지상권의 존속기간은 최단기만이 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구(永久)인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 않는다는 점 등에 비추어 보면, 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다[99다66410]

④ 지상권이 존속하는 동안 지상권자는 자유롭게 지상권을 양도하거나 그 토지를 임대할 수 있다(제282조). 전세권과는 달리, 이를 금지하는 약정은 지상권자에게 불리하므로 무효이다(편면적 강행규정) (제289조). 지상권을 양도하거나 토지를 임대하더라도 지상권자가 소유하는 지상물이 양수인⋅임차인에게 당연히 이전되는 것은 아니다.

⑤ 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 않은 때에는 그 기간은 제280조의 최단존속기간으로 한다(제281조 제1항). 즉 공작물의 종류와 구조에 따라 30년, 15년 또는 5년이다[63아11]. 지상권설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 때에는 지상권은 제280조 제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다(제281조 제2항). 즉 그 존속기간은 15년이다. 그러나 계약으로 정하지 않은 경우 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 30년이다.

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○문제

공인중개사법령상 주택매매시 작성하는 ‘중개대상물의 확인·설명서’에 관한 설명으로 틀린 것은?

(제24회 공인중개사)

① ‘건폐율 상한 및 용적률 상한’은 ｢주택법｣에 따라 기재한다.

② 권리관계의 ‘등기부기재사항’은 등기사항증명서를 확인하여 적는다.

③ ‘도시·군계획시설’과 ‘지구단위계획구역’은 개업공인중개사가 확인하여 적는다.

④ ‘환경조건’은 개업공인중개사의 세부 확인사항이다.

⑤ 주택 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율은 개업공인중개사가 확인한 사항을 적는다.

○정답

<정답> ①

<해설> ‘건폐율 상한 및 용적률 상한’은 시·군 조례를 확인하여 기재한다.

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