과목별모의고사-118[부동산학개론] 다음은 주택의 수요･공급에 관한 그림이다. 수요곡선 D0를 D1으로 이동시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다)
공인 중개사 시험 과목별 모의고사문제풀이★
○1.문제
[부동산학개론]
다음은 주택의 수요･공급에 관한 그림이다. 수요곡선 D0를 D1으로 이동시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다)
① 주택거래규제의 완화 ② 수요자의 소득 증가
③ 모기지대출(mortgage loan)금리의 하락 ④ 대체재 가격의 하락
⑤ 주택건축자재 가격의 하락
○1.정답
[부동산학개론]
<정답> ④
<해설> ①②③은 수요가 증가한 경우이다.④ 대체재가격의 하락은 대체재의 수요량은 증가하고 당해 재화의 수요가 감소하게 된다.⑤는 공급이 증가한 경우이다.
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○2.문제
[민법 및 민사특별법]
대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 甲소유의 토지를 선의의 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 이 경우 인정되지 않는 것은? (표현대리는 고려하지 않음)
① 乙의 甲에 대한 최고권 ② 丙의 甲에 대한 철회권
③ 丙의 乙에 대한 철회권 ④ 甲의 丙에 대한 추인권
⑤ 甲의 丙에 대한 추인거절권
○2.정답
<정답> ①
<해설> ① 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방 丙은 상당한 기간을 정하여 본인 甲에게 그 추인여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인 甲이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.(제131조) 따라서 乙은 甲에 대한 최고권을 행사할수 없다.
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○3.문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 법인이 중개사무소를 개설등록하려는 경우, 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다른 법률에 의해 중개업을 할 수 있는 법인은 제외함)
ㄱ. 중개업 및 주택의 분양대행업을 영위할 목적으로 설립된 법인은 개설등록을 신청할 수 있다. ㄴ. 자본금 5천만원 이상의 유한책임회사는 개설등록을 신청할 수 있다. ㄷ. 대표자를 제외한 임원 또는 사원(합명회사 또는 합자회사의 무한책임사원을 말함)이 7명이라면 그 중 2명이 공인중개사이면 된다. ㄹ. 분사무소를 설치하는 경우, 그 분사무소의 책임자와 소속공인중개사는 설치신고일전 6월 이내에 실무교육을 받은 자이어야 한다. |
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄹ ③ ㄴ, ㄷ ④ ㄴ, ㄹ ⑤ ㄷ, ㄹ
○3.정답
<정답> ①
<해설> ㄷ. 대표자를 제외한 임원 또는 사원은 3분의 1 이상이 공인중개사이어야 하므로, 7명 중에 최소한 3명은 공인중개사이어야 한다. ㄹ. 분사무소를 설치하는 경우, 그 분사무소의 책임자는 설치신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 하고, 소속공인중개사는 고용신고일 전 1년 이내에 실시하는 실무교육을 이수하여야 한다.
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○4.문제
민법 및 민사특별법
Q. 공유에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 공유물을 처분하거나 변경하는 데에는 공유자 전원의 동의가 있어야 한다.
② 제3자가 공유물에 대하여 침해를 한 때에는 각 공유자는 단독으로 공유물 전부에 대한 방해의 제거를 청구할 수 있다.
③ 각 공유자는 다른 공유자가 분할에 의하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 진다.
④ 공유물의 분할은 언제나 공유자 전원이 분할절차에 참여하여야 한다.
⑤ 부동산의 공유에 관한 불분할의 특약은 언제나 지분의 양수인에게 승계된다.
○4.정답
답. ⑤
※ 풀이
① 공유물의 처분·변경은 전원의 동의를 요한다(제264조).
② 판례는 그 근거에 관해 공유물의 보존행위로 보고 있다(대판 1991.9.24, 91다23639).
③ 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다(제270조).
④ 협의상 분할이든 또는 재판상 분할이든 언제나 공유자 전원이 분할절차에 참여해야 하며,
공유자 중 어떤 자를 제외하고 분할절차를 진행하게 되면 무효가 된다(판례).
⑤ 부동산의 공유에 관한 불분할의 특약은 등기되어 있는 대에만 지분의 양수인에게 승계된다(통설).
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★★
★★○5.문제
중개사법령 및 중개실무
다음 중 500만원 이하 과태료 처분사유는 몇 개인가?
ㄱ. 중개사무소등록증 등을 게시하지 아니한 자
ㄴ. 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 라는 문자를 사용한 중개인
ㄷ. 등록인장을 사용하지아 아니한 중개업자
ㄹ. 휴업, 폐업, 휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간의 변경신고를 하지 아니한 자
ㅁ. 손해배상책임에 관한 보증관련사항을 설명하지 아니한 자
ㅂ. 공인중개사자격증을 반납하지 아니한 자
ㅅ. 부동산거래신고를 거짓으로 한 거래당사자
ㅇ. 공제업무의 개선명령을 이행하지 아니한 협회
① 7개
② 3개
③ 2개
④ 1개
⑤ 5개
○5.정답
답. ④
※ 풀이
ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ : 100만원 이하의 과태료처분대상
ㅅ : 취득세 3배 이하 또는 권리취득가액의 5/100 이하 금액의 과태료처분대상
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○6.문제
부동산 공시법 & 부동산 세법
(공시법) 전산정보처리조직에 의한 등기신청(이하 '전자신청'이라 한다)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 전자신청의 경우, 인감증명을 제공해야 하는 자가 공인인증서정보를 송신할 때에는 인감증명서정보도 같이 송신해야한다.
② 등기신청의 당사자나 대리인이 전자신청을 하려면 미리 사용자등록을 해야 하며, 사용자등록의 유효기간은 3년이다.
③ 전자신청에 대하여 보정사항이 있는 경우, 등기관은 보정사유를 등록한 후
반드시 전자우편 방법에 의하여 그 사유를 신청인에게 통지해야한다.
④ 법인이 아닌 사단의 경우, 그 사단명의로 대표자가 전자신청을 할 수 있다.
⑤ 전자신청의 취하는 서면으로 해야한다.
○6.정답
답. (공시법) ②
※ 풀이
① 전자신청의 경우, 인감증명을 제공해야 하는 자가 공인인증서정보를 송신할 때에는 인감증명서정보는 필요 없다.
② 사용자등록의 유효기간은 3년이다(규칙69조).
③ 보정사항이 있는 경우 등기관은 보정사유를 등록한 후 전자우편, 구두, 전화 기타 모사전송의 방법에 의하여
그 사유를 신청인에게 통지하여야 한다(등기예규 제1422호 2011.10.12 개정).
④ 법인이 아닌 사단은 전자신청을 할 수 없다.
⑤ 전자신청의 취하는 전산정보처리조직을 이용해서 하여야한다.
이 경우 전자신청과 동일한 방법으로 사용자인증을 받아야 한다.
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○7.문제
[부동산학개론]
어떤 지역의 아파트 시장균형가격을 하락시킬 수 있는 요인은?
① 대체 주택에 대한 수요 감소 ② 아파트 주변 환경의 개선
③ 건설기술의 진보로 인한 생산성 향상 ④ 가구소득의 증가
⑤ 지역 내 유입인구 증가
○7.정답
<정답> ③
<해설> ①②④⑤는 모두 해당지역의 아파트수요의 증가요인으로 수요곡선이 우상향 이동함으로 균형가격과 균형수급량이 증가한다. 그러나 ③의 경우에는 아파트공급의 증가요인으로 공급곡선이 우하향 이동하므로 균형가격은 하락하고 균형수급량은 증가한다.
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○8.문제
[민법 및 민사특별법]
표현대리에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
㉠ 건물의 관리를 위임받은 대리인이 건물을 양도하는 매매계약을 체결한 경우 권한을 넘은 표현대리가 될 수 있다. ㉡ 대리행위의 상대방으로부터 직접 전득한 자는 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우 권한을 넘은 표현대리를 주장할 수 있다. ㉢ 사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭 등의 사용을 승낙 또는 묵인한 사정만으로는 대리권 수여의 표시가 있는 것으로 볼 수 없다. ㉣ 인감증명서의 교부만으로는 대리권의 수여가 있다고 보기는 어렵다. |
① ㉠, ㉣ ② ㉢ , ㉣
③ ㉠, ㉢ ④ ㉡, ㉢
⑤ ㉡, ㉣
○8.정답
<정답> ①
<해설> ㉠ 丙(동생)으로부터 아파트에 관한 임대 등 일체의 관리권한을 위임받고 그 인장을 보관하는 乙(형)은 본인인 丙으로 가장하여 甲에게 아파트를 임대한 바 있는데 甲에게 자신을 丙으로 가장하여 아파트를 매도한 경우 甲이 매매계약 당시에 乙에게 아파트처분권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있었다고 할 것이므로 제126조 표현대리가 성립한다[92다52436].
㉡ 상대방이 표현대리임을 주장하는 때에 비로소 문제되고 상대방이 주장하지 않는 한 본인이 표현대리임을 주장하지는 못하며 상대방이 무권대리행위를 철회하기 전에 먼저 추인하는 수밖에 없다. 그리고 대리행위의 상대방으로부터 직접 전득한 자는 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우라도 권한을 넘은 표현대리를 주장할 수 없다.
㉢ 사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭 등의 사용을 승낙 또는 묵인한 경우에도 대리권수여의 표시가 있은 것으로 볼 수 있다[97다53762]. 따라서 호텔 등의 시설이용 우대회원 모집계약을 체결하면서 자신의 판매점, 총대리점 또는 연락사무소 등의 명칭을 사용하여 회원모집 안내를 하거나 입회계약을 체결하는 것을 승낙 또는 묵인하였다면 민법제125조의 표현대리가 성립될수 있다[97다53762].
㉣ 부동산소개업자에게 가옥이전용의 인감증명서만을 교부하여 부동산매매의 알선을 부탁한데 그치고 본인의 인감은 부동산소개업자가 사위(詐僞 속임수)의 방법으로 교부받은 경우에는 민법 제126조의 표현대리는 성립될 여지가 없다[81다408].
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○9.문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록기준에 관한 설명으로 옳은 것은?
① ｢농업협동조합법｣에 따라 부동산중개사업을 할 수 있는 지역농업협동조합도 공인중개사법령에서 정한 개설등록기준을 갖추어야 한다.
② 개설등록을 하기 위해서는 20㎡ 이상의 사무소 면적을 확보해야 한다.
③ 가설건축물대장에 기재된 건축물을 사무소로 확보한 등록신청자에 의한 중개업등록은 허용된다.
④ 합명회사는 자본금이 5천만원 미만이더라도 개설등록을 할 수 있다.
⑤ 변호사가 부동산중개업무를 하기 위해서는 공인중개사법령에서 정한 기준에 따라 개설등록을 해야 한다.
○9.정답
<정답> ⑤
<해설> ① 지역농협은 등록을 하지 않고도 농지에 대한 매매⋅교환⋅임대차를 중개할 수 있고, 이 경우 법인의 등록기준을 적용받지 않는다. ② 중개사무소의 면적 기준은 정해져 있지 않다. ③ 가설건축물에는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다. ④ 중개법인은 모두 자본금이 5천만원 이상이어야 한다.
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