과목별모의고사-133[부동산학개론] 부동산관리방식별 장/단점에 대한 설명 중 틀린 것은?
5번문제
[부동산학개론]
부동산관리방식별 장/단점에 대한 설명 중 틀린 것은? (제17회)
① 위탁관리방식은 전문적인 계획관리를 통해 시설물의 노후화를 늦출 수 있는 장점이 있다.
② 위탁관리방식에서 관리업체가 영리만을 추구할 경우 부실한 관리를 초래할 우려가 있다.
③ 혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 유용할 수 있다.
④ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.
⑤ 자가관리방식은 관리하는 각 부분을 종합적으로 운영할 수 있을 뿐만 아니라 기밀유지에도 유리하다.
5번정답
<정답> ④
<해설>
혼합관리방식은 필요한 부분만 선별(예, 기술적관리만 선별)하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.
즉, 기술적관리의 하자는 경제적가치의 하락으로 이어질 수 있어 책임소재가 불분명해진다.
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6번문제
[민법 및 민사특별법]
임대인?임차인의 권리와 의무에 관한 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)(18회 공인중개사)
① 통상의 임대차에서 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 안전을 배려할 의무까지 부담하는 것은 아니다.
② 필요비와 유익비를 지출한 임차인은 임대인에게 즉시 그 상환을 청구할 수 있다.
③ 임차인의 지상물매수청구권은 형성권으로서 재판상뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있다.
④ 건물소유 목적의 토지임차권이 임대인의 해지통고에 의하여 소멸한 경우에도 임차인의 지상물매수청구권이 인정된다.
⑤ 임차인의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있으며, 그 상대방은 원칙적으로 임차권소멸당시의 임대인이다.
6번정답
<정답> ②
<해설>
① 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여
임차인으로 하여금 이를 사용/수익하게 함에 그치는 것이고,
더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없다[99다10004]. 그러나 공중접객업인
숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일종의 일시 사용을 위한 임대차계약이고 숙박업자는 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련 시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려해야 할 보호의무를 부담한다[93다43590].
② 필요비는 지출즉시 청구 할 수 있으므로 필요비를 지출한 때부터 10년의 소멸시효가 진행한다. 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월내에 필요비와 유익비의 상환을 청구해야 한다. 필요비상환청구권은 필요비를 지출한 때부터 10년의 소멸시효가 별도로 진행되며 6월의 제척기간과 10년의 소멸시효 중 어느 하나가 먼저 도래하면 필요비상환청구권은 소멸한다.
③ 토지임차인의 지상물매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않으므로 재판상으로뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있고, 그 행사의 시기에 제한이 없다[2001다42080].
④ 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의해 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다[94다34265全合]. 이 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절한 것으로 볼 수 있으므로, 토지임차인은 계약갱신청구를 할 필요 없이 바로 지상물매수청구를 할 수 있다[94다51178].
⑤ 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다[93다6386]. 행사의 상대방은 임차권소멸 당시의 임대인이지만, 건물에 관해 토지임차인 명의의 소유권등기가 되어 있는 경우에 임차권소멸 당시에 매수청구권을 행사할 수 있었다면 임차권소멸 후에 그 토지를 양수한 자에 대해서도 매수청구권을 행사할 수 있다[96다14517].
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7번문제
[공인중개사법]
중개법인의 분사무소에 대한 설명 중 옳은 것은?
①다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소인 경우에는 공인중개사를 책임자로 두지 않아도 된다.
②주된 사무소의 소재지를 포함한 시·군·구별로 설치하되, 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없다.
③분사무소를 설치하는 경우 이를 설치하고자 하는 시·군·구에 신고하여야 한다.
④분사무소 설치를 신고하는 자는 국토교통부장관이 결정·공고하는 수수료를 납부하여야 한다.
⑤분사무소 책임자는 공인중개사이어야 하지만 실무교육을 받아야 할 의무는 없다.
7번정답
[공인중개사법]
<정답> ①
<해설>
② 분사무소는 주된 사무소의 소재지를 ‘제외한’ 시·군·구별로 설치하되, 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없다.
③ 분사무소 설치신고는 주된 사무소의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 하여야 한다.
④ 분사무소 설치를 신고하는 자는 주된 사무소의 지방자치단체의 조례가 정하는 수수료를 납부하여야 한다.
⑤ 분사무소 책임자는 실무교육을 이수하여야 한다.
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------8번문제
[민법 및 민사특별법]
민법상 임대차에서 임대인과 임차인의 의무에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
(19회 공인중개사)
① 임차인이 목적물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여야 할 의무가 있다.
② 수인이 공동으로 물건을 임차한 때에는 연대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다.
③ 일시사용을 위한 임대차에 해당하는 숙박계약의 경우 임대인은 임차인의 안전을 배려할 의무가 있다.
④ 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우 임차인은 이 사실을 모르는 임대인에게 지체 없이 통지하여야 한다.
⑤ 임대인이 목적물을 임차인에게 인도한 후에는 특별한 사정이 없는 한 계약 존속 중 그 사용?수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무까지 부담하는 것은 아니다.
8번정답
<정답> ⑤
<해설> ① 제615조
② 제654조, 제616조
③ 공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일종의 일시 사용을 위한 임대차계약이고 숙박업자는 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련 시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려해야 할 보호의무를 부담한다[93다43590].
그러나 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용?수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없다[99다10004].
④ 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다.
그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 통지할 필요가 없다(제634조).
⑤ 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 즉시 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다(제626조 제1항). 목적물의 원상유지/원상회복에 필요한 비용, 목적물의 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위한 비용은 필요비에 해당한다.
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9번문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 중개사무소의 설치에 관한 설명으로 틀린 것은？
① 법인 아닌 개업공인중개사는 분사무소를 둘 수 없다.
② 분사무소의 설치는 업무정지기간 중에 있는 다른 개업 공인중개사의 중개사무소를 공동으로 사용하는 방법으로는 할 수 없다.
③ 법인인 개업공인중개사가 분사무소를 설치하려는 경우 분사무소 소재지의 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 한다.
④ 공인중개사법을 위반하여 2 이상의 중개사무소를 둔 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.
⑤ 개업공인중개사는 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치해서는 안 된다.
9번정답
<정답> ③
<해설> 법인의 분사무소는 분사무소가 아니라 “주된 사무소”의 등록관청에 설치신고를 하여야 한다.
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10번문제
[부동산학개론]
주택시장에 대한 설명 중 가장 옳은 것은?
① 물리적 주택시장은 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하다.
② 주택이란 이질성이 강한 제품이므로 용도적으로 동질화된 상품으로 분석해서는 안된다.
③ 주택시장은 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 용이하다.
④ 주택시장의 단기공급곡선은 유량개념을, 장기공급곡선은 저량개념을 의미한다.
⑤ 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.
10번정답
<정답> ⑤
<해설>
① 물리적 주택시장은 이질적인 특성으로 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 곤란하다.
② 주택을 이용함에 따라 얻을 수 있는 효용(만족감)측면에서는 동질적인 상품이 될 수 있으므로 이 경우 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 가능하다.
③ 지역마다 가격수준이 달라지므로 적정가격의 도출이 곤란하다.
④ 주택시장의 단기공급곡선은 저량개념을, 장기공급곡선은 유량개념을 의미한다.