과목별모의고사-139회[민법 및 민사특별법] 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
1번문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 개업공인중개사의 거래계약서 작성에 관한 설명으로 옳은 것은?
(제25회 공인중개사)
① 중개대상물 확인?설명서 교부일자는 거래계약서에 기재해야 할 사항이 아니다.
② 당해 중개행위를 한 소속공인중개사도 거래계약서를 작성할 수 있으며, 이 경우 개업공인중개사만 서명 및 날인하면 된다.
③ 거래계약서는 국토교통부장관이 정하는 표준서식으로 작성해야 한다.
④ 법인의 분사무소가 설치되어 있는 경우, 그 분사무소에서 작성하는 거래계약서에 분사무소의 책임자가 서명 및 날인해야 한다.
⑤ 개업공인중개사가 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재한 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해진다.
1번정답
[공인중개사법]
<정답> ④
<해설>
① 중개대상물확인?설명서 교부일자는 거래계약서의 필수 기재사항이다.
② 당해 중개행위를 한 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 거래계약서에 서명 및 날인을 하여야 한다.
③ 거래계약서는 표준서식이 정해진 바가 없다.
⑤ 개업공인중개사가 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재한 경우는 상대적 등록취소사유이다.
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2번문제
[민법 및 민사특별법]
매도인의 담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (17회 공인중개사)
① 매매목적인 권리 전부가 타인에게 속한 경우, 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다.
② 매매목적인 권리 전부가 타인에게 속한 경우, 매도인이 손해배상책임을 진다면 그 배상액은 이행이익 상당액이다.
③ 매매목적인 권리 일부가 타인에게 속한 경우, 선의의 매수인은 계약한 날로부터 1년 내에 권리를 행사해야 한다.
④ 건축목적으로 매매된 토지가 관련법령상 건축허가를 받을 수 없는 경우, 그 하자의 유무는 계약성립시를 기준으로 판단한다.
⑤ ‘수량을 지정한 매매’란 당사자가 매매목적물인 특정물이 일정수량을 가지고 있다는 것에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말한다.
2번정답
<정답> ③
<해설>
① 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다(제570조 단서). 이를 반대해석하면 선의의 매수인은 계약해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있고, 계약해제 없이 손해배상만 청구할 수도 있다. 민법 제570조의 손해배상에서 매수인이 그 물건의 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 알지 못한 것이 그의 과실로 인한 것이라면 손해배상액의 산정에 있어서 그와 같은 과실을 참작하는 것이 형평의 원칙에 비추어 타당하다[71다218].
② 타인의 권리를 매매한 자가 권리이전을 할 수 없게 된 때에는 매도인은 선의의 매수인에게 이행불능 당시를 표준으로 한 이행이익 상당을 배상하여야 한다[77다2290].
③ 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날부터, 악의인 경우에는 계약한 날부터 1년 내에 행사해야 한다(제573조). 제573조 소정의 권리행사기간의 기산점인 선의의 매수인이 “사실을 안 날”이라 함은 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 그 때문에 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다[96다15596].
④ 법률적 장애란 공장부지로 매수한 토지가 하천법상의 하천이어서 건축이 불가능한 경우, 벌채를 위해 매수한 산림의 벌채가 법령에 의해 금지된 경우 등과 같이 법률상의 제한으로 인하여 목적물 이용에 장애가 있는 경우를 말한다. 매도인이 불법운행하여 150일간 운행정지처분된 차량을 매도한 경우, 매수인이 그 차량을 매수하여 즉시 운행하려 하였다면 매수인으로서는 다른 차량을 대체하지 않고는 그 목적을 달할 수 없는 경우도 예상되므로, 매수인이 그런 하자있음을 알지 못하고 또 이를 알지 못한 데에 과실이 없는 때에는 민법 제580조의 매도인에게 하자담보책임이 있는 경우에 해당하여 매수인은 그 매매계약을 해제할 수 있다[84다카2525].(법률적 장애를 물건의 하자로 본 판례이다.)
⑤ 목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 면적을 기준으로 하여 정하여지는 아파트분양계약은 수량을 지정한 매매이다[99다58136]. 나아가 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정한 경우, 매매계약서에 토지의 평당 가격을 기재하지 않았다 하더라도 수량을 지정한 매매에 해당한다[95다48780]. 건물 일부의 임대차계약을 체결함에 있어 임차인이 건물면적의 일정한 수량이 있는 것으로 믿고 계약을 체결하였고, 임대인도 그 일정 수량이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며, 임대차 보증금과 월임료 등도 그 수량을 기초로 하여 정해진 경우에는, 그 임대차는 수량을 지정한 임대차라고 봄이 타당하다[94다38342].
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-----3번문제
[민법 및 민사특별법]
매도인의 담보책임에 관한 설명 중 틀린 것은? (18회 공인중개사)
① 매매계약 당시 이미 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 매매목적물이 전세권의 목적이 된 경우, 선의의 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다.
③ 저당권이 설정된 목적물의 매수인이 출재하여 그 소유권을 보존한 경우, 매수인은 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
④ 종류로 지정된 매매목적물이 특정된 후에 하자가 발견된 경우, 선의?무과실의 매수인은 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.
⑤ 매매목적인 권리의 일부가 타인에게 속하여 매도인이 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 선의의 매수인은 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수는 없다.
3번정답
<정답> ⑤
<해설>
① 수량부족?일부멸실은 원시적 일부불능을 말한다[94다56098 참고]. 후발적 불능이라면 이행불능?위험부담 등이 문제되고, 원시적 전부불능이라면 계약체결상의 과실책임이 문제될 뿐이다. 선의의 매수인은 이전받지 못한 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다(제574조?제572조 제1항).
② 매매목적물이 전세권의 목적이 된 경우, 선의의 매수인은 용익적 권리의 존재로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 선의의 매수인은 손해를 입은 경우 손해배상을 청구할 수 있다.(제575조 제1항 전문).
③ 부동산의 매수인이 소유권을 보존하기 위하여 자신의 출재로 피담보채권을 변제함으로써 그 부동산에 설정된 저당권을 소멸시킨 경우에는 매수인이 그 부동산 매수시 저당권이 설정되었는지 여부를 알았든 몰랐든 간에 이와 관계없이 민법 제576조 제2항에 의하여 매도인에게 그 출재의 상환을 청구할 수 있다[95다55245].
④ 불특정물매매 내지 종류물 매매에 있어서 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에 매도인의 담보책임이 발생한다(제581조 제1항). 매수인은 선의?무과실이어야 한다. 선의?무과실의 매수인은 계약해제권 또는 손해배상청구권을 행사 하지 않고 하자없는 물건을 청구할 수 있다(제581조 제2항). 선의?무과실의 매수인이 그 사실을 안 날부터 6월 내에 행사해야 한다(제582조).
⑤ 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우(제572조 제1항) 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다(제572조 제3항).
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4번문제
[부동산학개론]
다음 자금조달방법 중 부채금융(debt financing)을 모두 고른 것은? (제22회)
ㄱ. 조인트벤처(joint venture)
ㄴ. 자산유동화증권(asset-backed securities)
ㄷ. 주택상환사채
ㄹ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㅁ. 부동산 신디케이트(syndicate)
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ ④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㅁ
4번정답
<정답> ③
<해설> 조인트벤쳐의 발행주식, 공모에 의한 신주발행, 신디케이트 발행주식은 모두 지분금융에 해당한다.