제29회 개론 기출문제5. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명에 모두 관련 있는 것은?

2018년 제29회 공인중개사시험 기출시험 문제풀이

5. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명에 모두 관련 있는 것은?

*토지이용을 집약화시킨다.  *토지의 공급조절을 곤란하게 한다.  *토지의 소유 욕구를 증대시킨다.

	① 인접성
	② 부증성
	③ 영속성
	④ 개별성
	⑤ 적재성
	정답: ② 집약화->부증성 3개와 모두 관련된 특성은 '②' 부증성이다.  부증성은 더이상 늘어나지 않는 성질. #토지의 자연적 특성 분류 ① 인접성(연결성) : 다른 토지와 연결되어 있는 특징으로 외부효과를 발생시키며, 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.  ② 부증성(수량의 고정성) : 부동산공급의 불가능(공급조절 곤란)으로 부동산문제의 근원이며, 균형가격 형성을 어렵게 만들며, 토지이용을 집약화 시키고, 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.  ③ 영속성(비소모성) : 불변하며, 재상산되지 않는 개념이며 물리적 감가는 없으나, 경제적 감가를 가능하게 한다. 수익환원법의 순수익환원방법에서 직접법의 근거가 된다.  ④ 개별성(다 다르다) : 대체불가능하여 다 다르므로 임장활동을 하게 하며, 거래의 비공개성을 유발하고 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.  ⑤ 적재성(지지력) : 토지위에 건축되는 공작물을 견딜수 있는 힘  ⑥ 부동성(비이동, 위치의 고정성) : 부동산과 동산을 구별하는 일반적 특징으로 부동산 정보활동을 하게하며, 부동산시장을 추상적 시장이 되게 하고, 국지화시키고, 담보가치를 가늧케하며, 지자체 부동산조세의 수입근거가 되기도 한다.  ⑦ 지력성(땅의힘) : 토지가 본원적으로 갖고 있는 힘( 토지의 생산력 - 지대를 산출)  ⑧ 배양성(영양분공급) : 토지의 화학적 성질(식물의 성장번식 영양분공급 - 비옥도 좌우) ⑨ 가경성(경작가능) 등이 있다.  ② 토지의 자연적 특성 중 부증성으로부터 파생되는 현상 자연적특성⇒“토지 자체의” 특성 부동성(비이동성) 부증성(비생산성) 영속성(불변성) 개별성(비대체성) 인접성(연결성) 적재성(지지력) : 토지위에 건축되는 공작물을 견딜수 있는 힘 가경성(경작가능) 배양성(영양분공급) : 토지의 화학적 성질<식물의 성장번식 영양분공급 -> 비옥도 좌우> 지력성(땅의힘) : 토지가 본원적으로 갖고 있는 힘< 토지의 생산력 -> 지대를 산출> 토지의 자연적 특성 토지의 특성은 자연으로부터 주어진 물리적 특성이 있으며 불변적이고, 인간이 토지를 이용하면서파생되는 특성인 인문적 특성으로이는 가변적 성격을 지니고 있다. *자연적(물리적)특성의 종류:부동성,영속성,부증성,개별성,인접성  부동성 (지리적 위치의 고정성,비이동, 위치의 고정성) 부동성은 부동산을 동산과 구별하는 기준 부동산권리의 공시방법등기 이 동산점]과 다르게 되는 근거 부동성으로 인해 부동산시장은 지역적·국지적 시장, 불완전경쟁시장, 제도화[거래비용 발생]  부동산을 인근지역의 환경에 적합하게 이용[⇒ 적합의 원칙]못할 경우  경제적 감가가[부동성, 인접성] 발생 입지론(주어진 용도에 대한 최적용지 결정)의 근거 부동성은 부동산활동을 임장(臨場)활동, 정보활동 지역분석[부동성, 인접성], 개별분석[부동성, 개별성], 외부효과[부동성, 인접성,위치의 가변성] 의 근거 부동산의 담보가치의 안전성[부동성, 영속성]을 제공하며, 조세(지방세)의 세원이 되는 근거 토지의 자연적 특성:자연적·지리적·물리적·절대적 위치:고정성=>부동성 토지의 인문적 특성:사회적·경제적·행정적·상대적 위치가변성 토지는 일반재화(동산)와는 달리 이동할 수 없다는(고정성)특성이 있다. 부동성으로 인해 부동산시장은 추상적 시장 또는 구체적시장이 된다. 추상적 시장: 기능적 시장 ⇒ 일정한 지리적 장소가 없이 시장의 기능(가격과수급량 결정)만 존재하는 시장. 부동산 시장은 토지의 부동성으로 인해 진열·판매하는 장소(지리적 시장)가 아니며, 부동산의 취득은 물적 부동산의 이동이 아닌,권리의 이전이므로 부동산 시장은 추상적 시장이다. 구체적 시장 = 지리적 시장 ⇒ 부동산시장은 “양·질·위치 등 여러 측면에서 유사한 부동산에 대하여 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 구체적 지리적 구역 [시장지역(Market Area)]”이라고 정의될 수 있다.  동일 브랜드의 동일한 질과규모의 아파트가 지역에 따라 가격이 다르다면 이 아파트들은 서로 다른 시장지역에 속해 있는 것으로 볼 수 있다. 부동산과 동산을 구별하는 일반적 특징으로 부동산 정보활동을 하게하며, 부동산시장을 추상적 시장이 되게 하고, 국지화시키고, 담보가치를 가능하게하며, 지자체 부동산조세의 수입근거 토지의 부동성은 부동산현상을 국지화(일정한 지역에 제한됨),지역화 시킨다. 부동산은 이동성이 없어 주변환경의 영향을 많이 받기 때문에 외부효과(소각장,연화장이 인근 건설등)에쉽게 노출된다.부동산의 가치는 위치의 좋고 나쁨에 따라 부동산의 가치가 결정된다. 영속성(비소모성,내구성,불괴성) : 토지의 자연적 특성 토지의 물리적 감가(×) ⇒영속성 장기투자를 통해 소득이득과 자본이득을 얻을 수 있다. 토지에 물리적감가는 불가능소모×소모를 전제로 하는 재생산이론을 적용할 수 없다. 토지는 시간이 지남에 따라 소모,마멸되지 않는다. 토지는 가치보존력이 우수(내용연수가 무한)하므로 임대차 시장이 발달. 소유이익과 사용이익을 분리하여 타인이 이용하기에 적합. 수익방식[수익환원법 중 직접법]의 근거. 부동산 가치(value, 장래 편익의 현재가치)와 예측의 원칙의 근거. 토지의 수명은 무한대이므로 항상 장기적인 관점에서 부동산활동을 고려해야 한다.  토지와 긴내구성을 가지고 있는 건물의 임대차시장의 발전으로 부동산소유의 이익과 사용의 이익이분리될 수 있다.불변,재상산되지 않는 개념이며 물리적 감가는 없지만, 경제적 감가를 가능하게 한다. 수익환원법의 순수익환원방법에서 직접법의 근거가 된다. 부증성(수량의 고정성,비생산성)  토지 희소성의 근거) : 토지의 자연적 특성 토지의 물리적 공급(×) ⇒부증성 토지의 물리적 공급(절대적 공급, 생산공급)은 불가능 경제적 공급(상대적          공급, 용도적 공급, 용도전환, 보유공급)은 가능 택지조성·매립·후보지·이행지는 용도전환을 의미하는 것이지 토지 절대량의 증가가 아니다.  토지의 물리적 공급곡선이 수직선(완전 비탄력적, E=0)이 되어 수요 증가시에도 토지의 물리적 공급은 불가능,적정가치의 산출을 위해 감정평가의 필요성 원칙적으로 토지는 원가법에 의한 평가가 불가능 토지의 희소성을 지속 최유효이용의 원칙의 근거[부증성+용도의다양성] 수요자 경쟁과 지대를 발생 토지이용을 약화(조방화×)·고층화하며, 사회성·공공성을 발생 토지의 사회성·공공성 때문에 토지공개념, 공시지가제도의 근거 토지는 다른 생산물 처럼 자본이나 노동을 투입하여도 물리적 절대량을 늘릴 수(증가)가 없다.  수요의 증가는 지가고(토지가격의 급등)현상으로 나타난다. 매립지,간척지는 공간으로서의 토지가 증가한 것은 아니다. 매립지나 간척지도 다른 토지의 공간적 희생을 통해서 성립한 것이기 때문이다. 즉 토지자원의 이용전환(매립,간척지의 바닥 토지→ 매립,간척지)이 된 것이다. 부동산공급의 불가능(공급조절 곤란)으로 부동산문제의 근원이며, 균형가격 형성을 어렵게 만들며, 토지이용을 집약화 시키고, 토지의 소유 욕구를 증대시킨다. 개별성(비대체성·이질성) 토지의 자연적 특성 토지의 물리적 대체(가능)성(×)= 위치·형상 등 물리적으로 동일한 토지는 없음 ⇒개별성 물리적 대체(×) ⇒ 완전한 대체(×) ⇒ 개별 부동산의 독점화 개별성은 토지의 사용·판매계약에 있어 법적 대체가능성을 없게 만드는 원인 토지는 동질의 상품일 수 없으므로[개별성] 일물일가의 법칙이 성립되지 않는다. 개별획지별로 감정평가활동(개별분석)을 필요로 한다 토지는 물리적(자연적)측면에서 토지는 똑 같은 것이 없다는 특성이다. 대체불가능 다 다르므로 임장활동을 하게 하며, 거래의 비공개성을 유발 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다. 표준화성, 시장기구(유통조직)의 조직성, 거래의공개성 등 부동산시장의 특성이 유발 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용 인접성(연결성) : 토지의 용도적 대체가능성, 외부효과, 지역분석, 개발이익의 사회적 환수논리의 근거 다른 토지와 연결되어 있는 특징으로 외부효과를 발생시키며, 개발이익의 사회적 환수논리의 근거 다른 토지와 연속하여 연결되어 있고 이동하여 분리할 수 없기 때문에 인접한 토지와 긴밀한 공간관계를갖는다는 특성이 있다. 인접한 농지를 택지로 용도전환하여 용도면에서는 그 대체가  가능하다.다른 토지와 연결되어 있는 특징으로 외부효과를 발생시키며, 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다. 소유와 관련하여 경계문제를 야기시킨다.

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