제30회 공인중개사법 기출문제37. 甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에..
2019년 공인중개사 제30회 공인중개사법 기출문제
▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ 정답 2번
1.丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 임차인 乙은 말소기준권리인 저당권자 丙보다 후순위이므로 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 없다.
3.乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丙보다는 우선할 수 없고, 丁보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.
4.X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하는 것이 아니라 매수인에게 인도하여야 한다.
5.X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였다면 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 해당된다.
근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소). 등기의무자: 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자) 등기권리자: 근저당권자(채권자) 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)
다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서]. 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]근저당권 설정등기의 신청 가능 여부 |
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Q 1) 동일 채권에 채권자가 2명인 경우 등기부에 근저당권자의 각 지분 즉, A 채권최고액 1억원, B 채권최고액 2억원 등으로 등기부에 기재할 수 있나요?
A 1) 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에서 채권최고액까지 담보하는 것이므로, 현행법 하에서는 근저당권 설정등기를 신청하는 경우 각 근저당권자의 지분을 등기부에 기재할 수 없습니다.
<2007. 3. 28. 제정, 「등기선례」 8-251>
Q 2) A와 B가 C에게 돈을 빌려주면서 C의 아파트에 근저당권 설정등기를 하려고 합니다. A와 B 각각의 명의로 돈을 낸 비율에 따라 동순위의 근저당권을 설정하고 싶은데 가능한가요?
A 2) 동일 부동산에 대해 A와 B를 공동채권자로 하는 하나의 근저당권설정계약을 체결한 경우, 각 채권자별로 채권최고액을 구분해 등기하거나 A와 B를 각각 근저당권자로 하는 2개의 동순위의 근저당권 설정등기를 신청할 수 없습니다.
<2004. 8. 10. 제정, 「등기선례」 7-274>
Q 3) 현재 제 명의의 전세금에 은행이 근저당을 설정해 놓은 상태입니다. 그런데 대부업체에서 2순위로 다시 근저당을 설정한다고 하는데 은행과 대부업체의 채권최고액을 합해보면 제 전세금보다도 많습니다. 이런 근저당권 설정등기가 가능한가요?
A 3) 동일한 전세권을 목적으로 하는 수 개의 근저당권 설정등기의 채권최고액을 합한 금액이 대상 전세권의 전세금을 초과하는 등기도 가능하다 할 것이므로, 예를 들어 전세금이 5,000만원인 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 3,500만원인 선순위 근저당권 설정등기가 경료된 후 다시 위 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 2,000만원인 후순위 근저당권 설정등기를 할 수 있습니다.
<1997. 12. 4. 제정, 「등기선례」 5-435>
Q 4) A에게 돈을 빌려주고 근저당권을 설정하려고 합니다. 채권최고액을 나누어 여러 개로 근저당권 설정등기를 할 수 있나요?
A 4) 안됩니다. 예를 들어 채권최고액을 105,000,000원으로 약정한 1개의 근저당권 설정계약을 체결하면 이를 나누어 여러 개의 부동산에 근저당권 설정등기를 할 수 없습니다. 즉, 근저당권 설정계약서를 원인서면으로 첨부한 후 채권최고액을 분리해서 각 채권최고액을 9,900,000원으로 기재한 10개의 부동산과 채권채고액을 6,000,000원으로 기재한 1개의 부동산에 근저당권 설정등기를 신청할 수 없습니다.
<1998. 5. 22. 제정, 「등기선례」 5-436> |
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