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| 문제 | 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 건물신축 시 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되었으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 구조상으로나 이용상으로 독립성을 갖춘 경우에는 구분소유의 대상이 될 수 있다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 집합건물인 상가건물의 부속 지하주차장이 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있는지 여부(한정 적극) 대법원, 1995.12.26, 94다44675 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 그 건물을 신축함에 있어서 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것이라면, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다. 【참조조문】 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제1절 제1조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2010. 3.31] [법률 제10204호] 제1조 (건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. [전문개정 2010.3.31] [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제1절 제2조 ②항 1호] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2010. 3.31] [법률 제10204호] 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다. 3. "전유부분"(전유부분)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.【전문】 |
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| 문제 | 집합건물구분소유권의 특별승계인이 구분소유권을 다시 제3자에게 이전한 경우에도 자신의 전(前)구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 집합건물 구분소유권의 특별승계인이 구분소유권을 다시 제3자에 이전한 경우에도, 여전히 자신의 전(전) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있는지 여부(적극) 대법원, 2008.12.11, 2006다50420 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다. 【참조조문】 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제2절 제18조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2010. 3.31] [법률 제10204호] 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. [전문개정 2010.3.31]【전문】 |
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| 문제 | 관리규약에 구분소유자의 특별승계인에게 그의 체납관리비를 승계하도록 되어 있더라도 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않는다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 집건법 아파트 관리비 체납과 특별승계인 대법원, 2001.9.20, 2001다8677 【해설자 해설】 입주자가 체납한 관리비를 아파트 관리규약에 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도 그 규정은 공용부분에 한하여 유효하다. 【판시사항】 【판결요지】 [다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 , '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. 【참조조문】 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제2절 제18조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제4절 제27조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제27조 (관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임) ①관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 제12조의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다. ②구분소유자의 특별승계인은 승계전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다. [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제5절 제28조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제28조 (규약) ①건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ②일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원의 이해에 관계가 없는 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다. ③제1항 및 제2항의 경우에 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다. [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제5절 제42조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제42조 (규약 및 집회의 결의의 효력) ①규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다. ②점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.【전문】 |
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| 문제 | 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하는 취지를 등기하지 않으면, 집합건물의 대지임을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 반한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 경우의 효력(무효) 및 같은 조 제3항에 정한 ‘선의’의 제3자의 의미 대법원, 2009.6.23, 2009다26145 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다. 또한, 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서( 같은 법 제2조 제6호) 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요치 않은 사정도 고려하면, “분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다”고 정한 같은 법 제20조 제3항의 ‘선의’의 제3자는, 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다. 【참조조문】 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제1절 제2조 ②항 6호] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2010. 3.31] [법률 제10204호] 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다. 3. "전유부분"(전유부분)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제3절 제20조 ②항] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2010. 3.31] [법률 제10204호] 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성) ②구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.【전문】 |
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| 문제 | 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐서 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 집합건물의 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 성립되는 단체인지 여부(적극) 및 집합건물의 미분양된 전유부분의 구분소유자도 관리단의 구성원이 되는지 여부(적극) 대법원, 2002.12.27, 2002다45284 【해설자 해설】 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우에 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 단체이고,집합건물의 미분양된 전유부분의 구분소유자도 그 관리단의 구성원이 된다. 【판시사항】 【판결요지】 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에서는 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다."고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다고 할 것이다. 【참조조문】 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제4절 제23조 ①항] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제23조 (관리단의 당연설립등) ①건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.【전문】 |
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| 문제 | 구분소유자의 특별승계인에게 그의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약은 공유부분 관리비에 한하여 유효하다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 집건법 아파트 관리비 체납과 특별승계인 대법원, 2001.9.20, 2001다8677 【해설자 해설】 입주자가 체납한 관리비를 아파트 관리규약에 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도 그 규정은 공용부분에 한하여 유효하다. 【판시사항】 【판결요지】 [다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 , '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. 【참조조문】 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제2절 제18조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제4절 제27조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제27조 (관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임) ①관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 제12조의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다. ②구분소유자의 특별승계인은 승계전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다. [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제5절 제28조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제28조 (규약) ①건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ②일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원의 이해에 관계가 없는 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다. ③제1항 및 제2항의 경우에 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다. [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1장 제5절 제42조] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2009.5.8] [법률 제9647호] 제42조 (규약 및 집회의 결의의 효력) ①규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다. ②점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.【전문】 |
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