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| 문제 | 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 한 경우, 임차인의 지위에서 경매법원에 배당요구를 하였다면 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 본다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권의 지위를 함께 가진 자가 임차인으로서의 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부(소극) 대법원, 2010.6.24, 2009다40790 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. 【참조조문】 [민법 제6장 제3절 제303조 ①항] 민법 [시행 2009.8.9] [법률 제9650호] 제303조 (전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984.4.10> [주택임대차보호법 제3조의2 ②항] 주택임대차보호법 [시행 2010.11.18] [법률 제10303호] 제3조의2 (보증금의 회수) ②제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. [민사집행법 제2장 제2관 제91조 ③항] 민사집행법 [시행 2010.10.24] [법률 제10376호] 제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ③지상권지역권전세권 및 등기된 임차권은 저당권압류채권가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. [민사집행법 제2장 제2관 제91조 ④항] 민사집행법 [시행 2010.10.24] [법률 제10376호] 제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ④제3항의 경우 외의 지상권지역권전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.【전문】 |
| 출처 | http://ogoodvip.net 공인중개사 시험준비 커뮤니티. |
| 알림 | 제32조(지적 재산권) 당사가 지적 재산권을 가지고 있는 자료, 서비스, 소프트웨어, 상표 등을 당사의 서면 동의 없이 전부 또는 일부를 수정,대여, 대출, 배포, 제작, 양도, 재라이센스, 담보권 설정, 상업적 이용행위 등을 할 수 없습니다. |
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| 문제 | 우선변제권을 가진 주택임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인도 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인인지 여부(소극) 대법원, 2010.5.27, 2010다10276 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2010.11.18] [법률 제10303호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. [주택임대차보호법 제3조의2 ②항] 주택임대차보호법 [시행 2010.11.18] [법률 제10303호] 제3조의2 (보증금의 회수) ②제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.【전문】 |
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| 문제 | 주택임차권의 대항력의 요건인 주민등록의 신고는 행정청이 수리하기 전이라도 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 주택임대차보호법상의 주민등록 신고의 효력 발생 시기(=신고 수리시) 대법원, 2009.1.30, 2006다9255 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 공법관계상의 여러 가지 법률효과를 발생시키는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달함으로써 바로 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 그 효력이 발생한다고 보아야 하고, 따라서 신고인이 전입신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 그 전입신고서의 내용을 수정함으로써 그 수정된 전입신고서가 행정청에 의하여 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 그 전입신고가 이루어졌다고 봄이 타당하고, 신고인이 담당공무원의 요구에 의하여 전입신고서를 수정하였다 하더라도 마찬가지로 보아야 한다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2010.11.18] [법률 제10303호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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| 문제 | 상가건물의 인도와 사업자등록의 요건을 구비한 임차인이 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다면, 처음의 대항력이 그대로 유지된다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 상가건물 임대차보호법상 대항력 등의 요건 및 폐업신고를 한 후에 똑같은 사업자등록을 한 경우, 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 존속하는지 여부(소극) 대법원, 2006.10.13, 562994 【해설자 해설】 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 1)상가건물의 인도 및 사업자등록을 구비하고 2)관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다. 【판시사항】 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 (출처 : 대법원 2006.10.13. 선고 2006다56299 판결【배당이의】 [공보불게재]) 【판결요지】 상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖춘 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우, 기존의 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 존속하지 않는다. 【참조조문】 [상가건물 임대차보호법 제3조] 상가건물 임대차보호법 [시행 2009.5.8] [법률 제9649호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009.1.30] [상가건물 임대차보호법 제5조] 상가건물 임대차보호법 [시행 2009.5.8] [법률 제9649호] 제5조 (보증금의 회수) ①임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ②제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다. [전문개정 2009.1.30]【전문】 |
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| 문제 | 동일 지번에 이른바 다가구용 단독주택 1동이 건립되어 있는 경우, 임차인이 그 주택의 일부를 임차하고 전입신고를 할 때 지번만 바르게 기재하고 호수를 잘못 기재하면 유효한 공시방법을 갖춘 것이 아니다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 다가구용 단독주택의 경우, 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖추기 위해 지번 외에 호수까지 기재해야 하는지 여부(소극) 및 호수를 잘못 기재한 경우 대항 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부(적극) 대법원, 1997.11.14, 97다29530 【해설자 해설】 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택의 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 필요는 없다. 【판시사항】 【판결요지】 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
| 출처 | http://ogoodvip.net 공인중개사 시험준비 커뮤니티. |
| 알림 | 제32조(지적 재산권) 당사가 지적 재산권을 가지고 있는 자료, 서비스, 소프트웨어, 상표 등을 당사의 서면 동의 없이 전부 또는 일부를 수정,대여, 대출, 배포, 제작, 양도, 재라이센스, 담보권 설정, 상업적 이용행위 등을 할 수 없습니다. |
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| 문제 | 최선순위 전세권자로서의 지위와 대항력을 갖춘 주택임대차인으로서의 지위를 함께 가진 자가 전세권자의 지위에서 경매를 신청한 경우에는 임차권의 대항력을 주장할 수 없다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 전세권자 및 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 모두 갖춘 상태에서 전세권자로서 배당요구를 하여 매각된 경우, 변제받지 못한 보증금에 대항력을 행사할 수 있는지 여부(적극) 대법원, 2010.7.26, 2010마900 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2011.10.13] [법률 제10580호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. [민사집행법 제2장 제2관 제91조 ④항] 민사집행법 [시행 2011.10.13] [법률 제10580호] 제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ④제3항의 경우 외의 지상권지역권전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.【전문】 |
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