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| 문제 | 임대차보증금의 감액으로 「주택임대차보호법」상 소액임차인에 해당하게 된 경우, 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(원칙적 적극) 대법원, 2008.5.15, 2007다23203 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제1조] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제1조 (목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2008.3.21] [주택임대차보호법 제8조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) ①임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.【전문】 |
| 출처 | http://ogoodvip.net 공인중개사 시험준비 커뮤니티. |
| 알림 | 제32조(지적 재산권) 당사가 지적 재산권을 가지고 있는 자료, 서비스, 소프트웨어, 상표 등을 당사의 서면 동의 없이 전부 또는 일부를 수정,대여, 대출, 배포, 제작, 양도, 재라이센스, 담보권 설정, 상업적 이용행위 등을 할 수 없습니다. |
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| 문제 | 임대차성립 시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 대법원, 2007.6.21, 2004다26132 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조의2 ②항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조의2 (보증금의 회수) ②제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. [주택임대차보호법 제8조] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) ①임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ②제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8> [전문개정 2008.3.21]【전문】 |
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| 문제 | 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 대항력을 갖춘 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우에 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지(적극 대법원, 2013.1.17, 2011다49523 【해설자 해설】 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자도 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다. 【판시사항】 【판결요지】 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ④항] 주택임대차보호법 [시행 2014.1.1.] [법률 제12043호] 제3조 (대항력 등) ④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>【전문】 |
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| 문제 | 명의신탁약정의 무효와 이에 따르는 물권변동의 무효는 제3자에 대한 대항력이 없으며, 여기에서 제3자는 원칙적으로 선의인 자에 한한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 [시행 2013.7.12.] [법률 제11884호] 제4조 (명의신탁약정의 효력) ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. |
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| 문제 | 명의신탁약정과 등기의 무효로써 대항하지 못하는'제3자'라 함은 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 자를 말하는데, 이러한 제3자는 수탁자로부터 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자를 의미하고 대항력 있는 주택임차인이나 가압류 채권자는 이에 포함되지 아니한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 세해설 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 3항의 제3자는 그 선의 악의를 묻지도 따지지도 않고 보호하며, 물권을 물론 신탁부동산을 임차한 것과 같은 채권적 권리를 가진 자도 포함된다고 본다. 관련법령 [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 ③항] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 [시행 2013.7.12.] [법률 제11884호] 제4조 (명의신탁약정의 효력) ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. |
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| 문제 | 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받은 경우는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상의 명의신탁약정에 포함되지 않는다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 [시행 2013.7.12.] [법률 제11884호] 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. |
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