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| 문제 | 매수인이 자신의 명의로 등기하지 않은 채 다시 제3자에게 매도하고 제3자에게 직접 이전등기를 한 경우에도 이전등기에 미등기전매에 대한 합의가 있고 실체적 권리관계에 부합하면 이전등기의 효력은 유효하다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 토지거래허가구역 내의 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우, 그 각 매매계약의 효력(=확정적 무효) 대법원, 1996.6.28, 96다3982 【해설자 해설】 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서, 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전매된 경우에 그 매매계약은 효력이 없다. 【판시사항】 【판결요지】 국토이용관리법에 의하여 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 따라서 정이 이들을 순차 대위하여 갑에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다. 【참조조문】 [민법 제2장 제1관 제563조] 민법 [시행 2009.8.9] [법률 제9650호] 제563조 (매매의 의의) 매매는 당사자일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제10장 제2절 제118조]국토의 계획 및 이용에 관한 법률 [시행 2010.4.23] [법률 제9627호] 제118조 (토지거래계약에 관한 허가) ①허가구역에 있는 토지에 관한 소유권지상권(소유권지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ②경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다. ③제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 국토해양부령으로 정한다. 다만, 시장군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장군수 또는 구청장에게 그 변경 사항을 제출할 수 있다. ④시장군수 또는 구청장은 제3항에 따른 허가신청서를 받으면 「민원사무처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 한다. 다만, 제122조에 따라 선매협의(先買協議) 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 한다. ⑤제4항에 따른 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날에 제1항에 따른 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 발급하여야 한다. ⑥제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. ⑦제2항에 따른 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2009.2.6] 【전문】 |
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| 문제 | 계약금만 지급한 상태라도 매도인이 계약금의 배액을 지급하면서 계약을 해제할 수 없다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | ☞ 상세해설 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인은 민법 제565조 제1항에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다(판례). 관련판례 [국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인이 민법 제565조 제1항에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)] 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인이 민법 제565조 제1항에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부(적극) 대법원, 1997.6.27, 97다9369 【해설자 해설】 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 매도인은 계약금 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있다. 【판시사항】 【판결요지】 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다. 【참조조문】 [민법 제2장 제1관 제565조] 민법 [시행 2009.8.9] [법률 제9650호] 제565조 (해약금) ①매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.【전문】 |
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| 문제 | 개업공인중개사는 지적법상의 지목이 임야인 토지인 경우에는 형질변경을 하지 않더라도 다년생식물재배에 이용된다면 농지로 취득할 수 있다고 설명하였다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | ☞ 상세해설 제43조 (농지의 지목변경 제한) 농지는 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 전·답·과수원외의 지목으로 변경하지 못한다. 1. 제36조제1항의 규정에 의하여 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 포함한다)를 받거나 동조제2항의 규정에 의하여 농지를 전용한 경우 2. 제36조제1항제4호 또는 제5호의 규정에 해당하는 목적으로 농지를 전용한 경우 3. 제37조 또는 제45조의 규정에 의하여 농지전용신고를 하고 농지를 전용한 경우 4. 농어촌정비법 제2조제3호 가목 또는 나목의 규정에 의한 농어촌용수개발사업이나 농업생산기반개량사업의 시행으로 제2조제1호 나목의 규정에 의한 토지의 개량시설의 부지로 변경되는 경우 5. 시장·군수 또는 자치구구청장이 천재·지변 기타 불가항력의 사유로 그 농지의 형질이 현저하게 변경되어 거의 원장회복이 불가능하다고 인정하는 경우 |
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| 문제 | 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있는 경우 그러한 경우 그러한 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 있으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 임차인이 약정에 기한 권리금반환청구권을 가지고 임차물에 대해 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 대법원, 1994.10.14, 93다62119 【해설자 해설】 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있더라도 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. 【판시사항】 【판결요지】 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. 【참조조문】 [민법 제7장 제3절 제320조] 민법 [시행 2009.8.9] [법률 제9650호] 제320조 (유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. |
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