공인 중개사 시험 과목별 모의고사문제풀이★
○문제
감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은? (제26회)
① 건물의 주된 평가방법은 원가법이다.
② 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
③ 임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.
④ 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.
⑤ 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.
○정답
<정답> ③
<해설> ③ 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.(감정평가에 관한 규칙 제22조)
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○문제
시효취득을 할 수 없는 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) (제26회 기출)
① 저당권 ② 계속되고 표현된 지역권
③ 지상권 ④ 국유재산 중 일반재산
⑤ 성명불상자(姓名不詳者)의 토지
○정답
<정답> ①
저당권은 점유를 수반하지 않는 물권이므로 시효취득할 수 없다.
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○문제
공인중개사법령상 중개대상물 확인·설명서에 명시된 기재사항으로 틀린 것은?
(제19회 공인중개사)
① 비주거용 건축물 - 매도인에게 자료를 요구하여 확인할 사항은 벽면상태, 전기·소방 등의 시설물
② 토지 - 등기사항증명서로 확인한 소유권·저당권 등의 권리사항
③ 토지 - 대상 토지 1㎞ 이내의 비선호시설 존재유무
④ 주거용 건축물 - 건물설계도 확인여부
⑤ 입목·광업재단·공장재단 - 재단목록 또는 입목의 생육상태
○정답
<정답> ④
<해설> 주거용 건축물 확인·설명서 서식에 건물설계도 확인여부에 대한 기재란은 없다.
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○문제
감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은? (제26회)
① 시장가치기준 원칙
② 현황기준 원칙
③ 개별물건기준 원칙
④ 원가방식, 비교방식, 수익방식
⑤ 최유효이용 원칙
○정답
<정답> ⑤
<해설. ⑤ 최유효이용의 원칙은 가치를 평가할 때 그 전제가되는 원칙으로 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 내용은 아니다.
★★
★★○문제
주위토지통행권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (24회 공인중개사)
① 주위토지통행권자는 담장과 같은 축조물이 통행에 방해가 되더라도 그 철거를 청구할 수 없다.
② 토지분할로 무상주위토지통행권을 취득한 분할토지의 소유자가 그 토지를 양도한 경우, 양수인에게는 무상주위토지통행권이 인정되지 않는다.
③ 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 이미 있더라도 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다면 다른 장소로 통행할 권리가 인정된다.
④ 기존의 통로가 있으면, 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못할 때에도 주위토지통행권은 인정되지 않는다.
⑤ 주위토지통행권은 일단 발생하면 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설되어 그 통행권을 인정할 필요가 없어지더라도 소멸하지 않는다.
○정답
<정답> ②
<해설> ① 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위하여는 그 통행에 방해가 되는 담장과 같은 축조물도 위 통행권의 행사에 의하여 철거되어야 하고, 그 담장이 비록 당초에는 적법하게 설치되었던 것이라 하더라도 그 철거의 의무에는 영향이 없으며, 철거로 인하여 손해가 발생한다 하여도 이를 이유로 담장의 철거를 거부할 수 없다[90다5238].
② 무상주위통행권에 관한 민법 제220조의 규정은 토지의 직접 분할자 또는 일부양도의 당사자 사이에만 적용되고 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인에게는 적용되지 않고 주위토지통행권에 관한 민법 제219조의 일반원칙으로 돌아가 통행권의 유무를 가려야한다[2002다9202].
③ 이미 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다[95다1088].
④ 주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 통로가 있더라도 그것이 좁아서 그 토지의 용도에 부적당한 경우에도 인정된다[92다1025].
⑤ 일단 주위토지통행권이 발생하였다고 하더라도 나중에 그 토지(위요지)에 접하는 공로가 개설됨으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어진 때에는 그 통행권은 소멸한다[97다47118].
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○문제
중개대상물 확인·설명서의 작성에 관한 설명으로 틀린 것은?(제19회 공인중개사)
① 주거용 건축물은 단독주택, 공동주택을 구분하여 표시한다.
② 토지의 경우에는 ‘대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항’에서 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련 자료의 제출여부를 기재한다.
③ 주거용 건축물의 용도지역·지구는 토지이용계획확인서로 파악하고, 건폐율·용적률 상한은 시·군 조례에 따라 기재한다.
④ 중개대상물에 근저당이 설정되어 있으면 담보인정비율(LTV) 및 채무보증한도액을 확인하여 기재한다.
⑤ 주거용 건축물에서 도로, 대중교통, 주차장 등의 입지조건과 관리에 관한 사항은 개업공인중개사가 조사하여 기재한다.
○정답
<정답> ④
<해설> 근저당권이 설정된 경우 채권액이 장래증감 변동하는 것이라서 채권최고액은 기재하여야 하나, 실제의 채무액이나 담보인정비율(LTV) 및 채무보증한도액까지 확인하여 기재할 의무가 있는 것은 아니다.
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○문제
감정평가업자가 감정평가에 관한 규칙에 의거하여 공시지가기준법으로 토지를 감정평가하는 경우
필요항목을 순서대로 나열한 것은? (제25회)
ㄱ. 비교표준지 선정 ㄴ. 감가수정 ㄷ. 감가상각 ㄹ. 사정보정 ㅁ. 시점수정 ㅂ. 지역요인 비교 ㅅ. 개별요인 비교 ㅇ. 면적요인 비교 ㅈ. 그 밖의 요인보정 |
① ㄱ - ㄴ - ㅂ - ㅅ - ㅈ ② ㄱ - ㄷ - ㅂ - ㅅ - ㅈ
③ ㄱ - ㄹ - ㅁ - ㅂ - ㅈ ④ ㄱ - ㄹ - ㅅ - ㅇ - ㅈ
⑤ ㄱ - ㅁ - ㅂ - ㅅ - ㅈ
○정답
<정답> ⑤
<해설> 거래사례비교법의 특수한 형태인 공시지가기준법에서는 감가수정 혹은 감가상각이란 용어는 나올 수 없고, 표준지공시지가를 기준으로 하기 때문에 사정보정이란 용어도 나올 수 없다. 감정평가 규칙에 따른 공시지가기준법의 순서는 다음에 의한다.
비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정
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○문제
주위토지통행권에 관한 설명으로 틀린 것은? (15회추가 공인중개사)
① 기존 통로가 토지용도에 필요한 통로로서의 기능을 다하지 못하는 경우에도 새로운 통행권이 인정된다.
② 건축법상 도로의 폭 등에 관하여 제한규정이 있다면 반사적 이익으로서 포위된 토지소유자에게 이와 일치하는 통행권이 인정된다.
③ 기존의 통로보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 곳으로 통행할 권리를 갖는 것은 아니다.
④ 통행지 소유자는 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게 손해의 보상을 청구할 수 없다.
⑤ 분할이나 토지의 일부양도로 포위된 토지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙에 따라 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다.
○정답
<정답> ②
<해설> ① 주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 어떤 통로가 이미 있다고 하더라도 그 통로가 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정될 수 있다.[대법원 2005.12.09. 선고 2004다63521 판결]
② 건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 아니하고, 다만 법령의 규제내용도 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 한다. 그리고 그 통행권의 범위는 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정할 수 있을 뿐, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 정할 것은 아니다.[대법원 2006.10.26. 선고 2005다30993 판결]
③ 주위토지통행권은 그 소유 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것이므로, 이미 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다.[대법원 1995.06.13. 선고 95다1088 판결]
④ 민법 제219조는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자에게 그 주위의 토지통행권을 인정하면서 그 통행권자로 하여금 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 규정하고 있는 것이므로 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게는 그 손해의 보상을 청구할 수 없다.[대법원 1991.09.10. 선고 91다19623 판결]
⑤ 분할 또는 토지의 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 생긴 경우에 분할 또는 일부 양도 전의 종전 토지 소유자가 그 포위된 토지를 위하여 인정한 통행사용권은 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되므로, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정승계인의 경우에는 주위토지통행권에 관한 일반원칙으로 돌아가 그 통행권의 범위를 따로 정하여야 한다.[대법원 1996.11.29. 선고 96다33433 판결]
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○문제
중개대상물 확인·설명서의 작성에 관한 설명으로 틀린 것은?(제19회 공인중개사)
① 주거용 건축물은 단독주택, 공동주택을 구분하여 표시한다.
② 토지의 경우에는 ‘대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항’에서 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련 자료의 제출여부를 기재한다.
③ 주거용 건축물의 용도지역·지구는 토지이용계획확인서로 파악하고, 건폐율·용적률 상한은 시·군 조례에 따라 기재한다.
④ 중개대상물에 근저당이 설정되어 있으면 담보인정비율(LTV) 및 채무보증한도액을 확인하여 기재한다.
⑤ 주거용 건축물에서 도로, 대중교통, 주차장 등의 입지조건과 관리에 관한 사항은 개업공인중개사가 조사하여 기재한다.
○정답
<정답> ②<해설> 보기 중 ‘환경조건’란에 기재할 사항은 일조량·소음·진동 등 3개이고, ‘입지조건’란에 기재할 사항은 도로·주차장·교육시설·판매 및 의료시설 등 4개이다.