공인중개사시험 기출문제풀이

개론: 30회| 29회| 28회| 27회| 26회| 25회| 24회| 23회| 22회| 21회| 20회| 19회| 18회| 17회| 16회| 15(재)회| 15회| 14회| 13회| 12회|
민법: 30회| 29회| 28회| 27회| 26회| 25회| 24회| 23회| 22회| 21회| 20회| 19회| 18회| 17회| 16회| 15(재)회| 15회| 14회| 13회| 12회|
실무: 30회| 29회| 28회| 27회| 26회| 25회| 24회| 23회| 22회| 21회| 20회| 19회| 18회| 17회| 16회| 15(재)회| 15회| 14회| 13회| 12회|
공시: 30회| 29회| 28회| 27회| 26회| 25회| 24회| 23회| 22회| 21회| 20회| 19회| 18회| 17회| 16회| 15(재)회| 15회| 14회| 13회| 12회|
세법: 30회| 29회| 28회| 27회| 26회| 25회| 24회| 23회| 22회| 21회| 20회| 19회| 18회| 17회| 16회| 15(재)회| 15회| 14회| 13회| 12회|
공법: 30회| 29회| 28회| 27회| 26회| 25회| 24회| 23회| 22회| 21회| 20회| 19회| 18회| 17회| 16회| 15(재)회| 15회| 14회| 13회| 12회|
계산: 개론| 민법| 실무| 공시| 세법| 공법|
학습: 개론| 민법| 실무| 공시| 세법| 공법|


제29회 1차2차동차합격자"청년백수님"합격노하우-주4일 알바하면서

(공.준.열12회부터 29회 기출해설 과목당 7번풀기&인터넷에서구한 요약집공부)

이방법으로 1차2차동시합격하셨습니다.

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제31회 공인중개사 자격시험 예정 공고
접수기간 : 2020.08.10 ~ 2020.08.19
시험시행일 : 2020. 10. 31(토)
가답안발표기간 : 2020.10.31 ~ 2020.11.06
의견제시기간 : 2020.10.31 ~ 2020.11.06
합격자발표기간 : 2020.12.02 ~ 2021.02.01


★공.준.열★ 공인중개사시험 준비를 열심히 하는 사람들
1. 입문과정 (11~12월)
2. 기본이론과정 (1~2월)
3. 정규이론과정 (3~4월)
4. 심화이론과정 (5~6월)
5. 문제풀이 (7~8월)
6. 핵심특강 (9월)
7. 동형핵심모의고사 (10월)
★2018년 29회 기출문제 풀이 업로드완료★

공.준.열:-1차,2차 동시 합격자 탄생.

(학습방법:12회~28회 기출문제 과목당 7번정도 풀기)


계산문제 모의고사풀이




(문제)

부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?                           



① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일때 지분배당률은 5%이다.

② 상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.

③ 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본 환원율(capitalization rate)은 7%이다. ④ 아파트 구입에 필요한 총액400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.

⑤ 부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.





★★






(풀이)


부채감당비율은 부채를 감당할 수 있는 능력으로 이해한다. 그리고 부채는 순영업소득이 감당 한다라고 기억해둔다.

⑤ [×]

㉠ 부채감당비율 = 순영업소득 / 부채서비스액 =

1,000만원 / 부채서비스액 = 1.5

㉡ 따라서, 최대의 부채서비스액 = 1,000만원 /

1.5 ≒ 667만원

① [○] 지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액 =

3,000,000원 / 60,000,000원 = 0.05(5%)

② [○] 부채비율 = 타인자본(대부액) / 자기자본(지분) = 4억

원 / 8억원 = 0.5(50%)

③ [○] 자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액 = 2,100만원 /

3억원 = 0.07(7%)

④ [○] 자기자본 비율 = 자기자본 / 총투자액 = 3억원 / 4억

원 = 0.75(75%)





★★

★★




(문제)


제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억 원에 구입하였다.

① 종합환원율은 10%이다.                ② 저당비율은 37.5%이다.                     ③ 자본회수기간은 10년이다.

④ 지분환원율은 7%이다.                  ⑤ 부채감당률은 2이다.





★★






(풀이)


④ [×] 지분환원율(지분배당률) = 세전현금수지 / 지분투자액

= (8,000 - 4,000) / 5억원 = 0.08(8%)

① [○] 종합환원율 = 순영업소득 / 부동산가치(총투자액) =

8,000만원 / 8억원 = 0.1(10%)

② [○] 저당비율(대부비율) = 부채잔금(대부액) / 부동산가

치(총투자액)

= 3억 / 8억 = 0.375(37.5%)

③ [○] 자본회수기간 = 총투자액/ 순영업소득= 8억/

8,000만원 = 10년

⑤ [○] 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = 8,000 /

4,000 = 2

이 문제는 하나의 문제에 계산을 다섯 번이나 해야 하는

문제이다. 실전에 이러한 문제가 나오면 계산에 자신 있다

하더라도 지나가야 할 문제이다. 더구나 ④번 지문에서 지

분환원율이 제시되어 있는데, 투자론에서는 지분배당률이

란 용어를 주로 사용한다. 지분환원율은 감정평가론의 수

익환원법에서 주로 사용한다. 물론 지분환원율과 지분배당

률은 동일한 개념이나 이렇게 출제하면 투자론과 감정평가

론을종합적으로파악해야풀수있다.

감정평가론에서 금융적 투자결합법에 의한 환원율은 다음

과 같다.

환원율=지분비율×지분환원율+저당비율×저당환원율

=지분비율×지분배당률+저당비율×저당상수

위 식에서 보듯이 지분환원율과 지분배당률은 동일하고,

저당환원율은저당상수와동일하다.

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