계산문제 모의고사풀이
(문제)
부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?
① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일때 지분배당률은 5%이다.
② 상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.
③ 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본 환원율(capitalization rate)은 7%이다. ④ 아파트 구입에 필요한 총액400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.
⑤ 부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.
★★
(풀이)
부채감당비율은 부채를 감당할 수 있는 능력으로 이해한다. 그리고 부채는 순영업소득이 감당 한다라고 기억해둔다.
⑤ [×]
㉠ 부채감당비율 = 순영업소득 / 부채서비스액 =
1,000만원 / 부채서비스액 = 1.5
㉡ 따라서, 최대의 부채서비스액 = 1,000만원 /
1.5 ≒ 667만원
① [○] 지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액 =
3,000,000원 / 60,000,000원 = 0.05(5%)
② [○] 부채비율 = 타인자본(대부액) / 자기자본(지분) = 4억
원 / 8억원 = 0.5(50%)
③ [○] 자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액 = 2,100만원 /
3억원 = 0.07(7%)
④ [○] 자기자본 비율 = 자기자본 / 총투자액 = 3억원 / 4억
원 = 0.75(75%)
★★
★★(문제)
제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?
甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억 원에 구입하였다.
① 종합환원율은 10%이다. ② 저당비율은 37.5%이다. ③ 자본회수기간은 10년이다.
④ 지분환원율은 7%이다. ⑤ 부채감당률은 2이다.
★★
(풀이)
= (8,000 - 4,000) / 5억원 = 0.08(8%)
① [○] 종합환원율 = 순영업소득 / 부동산가치(총투자액) =
8,000만원 / 8억원 = 0.1(10%)
② [○] 저당비율(대부비율) = 부채잔금(대부액) / 부동산가
치(총투자액)
= 3억 / 8억 = 0.375(37.5%)
③ [○] 자본회수기간 = 총투자액/ 순영업소득= 8억/
8,000만원 = 10년
⑤ [○] 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = 8,000 /
4,000 = 2
이 문제는 하나의 문제에 계산을 다섯 번이나 해야 하는
문제이다. 실전에 이러한 문제가 나오면 계산에 자신 있다
하더라도 지나가야 할 문제이다. 더구나 ④번 지문에서 지
분환원율이 제시되어 있는데, 투자론에서는 지분배당률이
란 용어를 주로 사용한다. 지분환원율은 감정평가론의 수
익환원법에서 주로 사용한다. 물론 지분환원율과 지분배당
률은 동일한 개념이나 이렇게 출제하면 투자론과 감정평가
론을종합적으로파악해야풀수있다.
감정평가론에서 금융적 투자결합법에 의한 환원율은 다음
과 같다.
환원율=지분비율×지분환원율+저당비율×저당환원율
=지분비율×지분배당률+저당비율×저당상수
위 식에서 보듯이 지분환원율과 지분배당률은 동일하고,
저당환원율은저당상수와동일하다.
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