공인 중개사 시험 과목별 모의고사문제풀이★
○1.문제
[부동산학개론]
아파트시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선의 균형상태를 가정하며, 다른 조건은 동일함)
① 공급이 불변이고 수요가 감소하는 경우, 새로운 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
② 수요가 불변이고 공급이 증가하는 경우, 새로운 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
③ 수요의 증가가 공급의 증가보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.
④ 공급의 감소가 수요의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
⑤ 수요의 감소가 공급의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다.
○1.정답
<정답> ①
<해설> 수요감소( 소득감소)：균형가격하락, 균형량감소
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○2.문제
[민법 및 민사특별법]
권한을 넘은 표현대리에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 대리권이 소멸한 후에도 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있다.
② 법정대리권을 기본대리권으로 하는 표현대리가 성립할 수 있다.
③ 부부 일방의 행위가 일상가사에 속하지 않더라도 그 행위에 특별수권이 주어졌다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우, 표현대리가 성립한다.
④ 무권대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는가의 여부는 원칙적으로 대리행위 당시를 기준으로 결정한다.
⑤ 본인을 위한 것임을 현명하지 않은 경우에도 원칙적으로 표현대리는 성립한다.
○2.정답
<정답> ⑤
<해설> ① 민법 제126조에서 말하는 권한을 넘은 표현대리는 현재에 대리권을 가진 자가 그 권한을 넘은 경우에 성립하는 것이지, 현재에 아무런 대리권도 가지지 아니한 자가 본인을 위하여 한 어떤 대리행위가 과거에 이미 가졌던 대리권을 넘은 경우에까지 성립하는 것은 아니라고 할 것이다[72다1631]. 따라서 과거에 가졌던 대리권이 소멸되어 민법 제129조에 의하여 표현대리로 인정되는 경우에 그 표현대리의 권한을 넘는 대리행위가 있을 때에는 민법 제126조에 의한 표현대리가 성립할 수 있다[79다234].
③ 민법 제126조 소정의 표현대리가 되려면 그 처에게 일상가사대리권이 있었다는 것뿐만 아니라 상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다[80다3204].
④ 정당한 이유의 존부는 자칭 대리인의 대리행위가 행해질 때에 존재하는 제반사정을 객관적으로 관찰하여 판단해야 하는 것이지 당해 법률행위가 이루어지고 난 훨씬 뒤의 사정을 고려하여 그 존부를 결정해야 하는 것은 아니다[86다카2475].
⑤ 민법 제126조의 표현대리는 대리인이 본인을 위한다는 의사를 명시 혹은 묵시적으로 표시하거나 대리의사를 가지고 권한 외의 행위를 하는 경우에 성립한다[2001다49814]. 따라서 대리행위로서가 아니라 자기의 명의로 법률행위를 한 경우에는 표현대리가 성립하지 않는다[71다2365]. 소외 甲이 乙로부터 등기원인사실을 조작하여 위 부동산소유권등기를 자기 개인 앞으로 이전한 후 이를 자기의 소유물이라 하여 丙에게 매각(즉, 현명을 하지 않은 경우)하고 그 소유권이전등기를 하여 준 것이라면 丙에 대한 그 매매계약당사자는 甲이고 乙은 그 당사자가 아님이 자명하므로 乙에 대한 관계에 있어 대리 내지 표현대리 이론을 적용시킬 여지가 없다[72다1530].
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○3.문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 법인이 중개사무소를 개설하려는 경우 그 등록기준의 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 상법상 회사로서 자본금이 5천만원 이상일 것 ㄴ. 대표자는 공인중개사일 것 ㄷ. 대표자를 포함한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사일 것 ㄹ. 법인의 대표자, 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 실무교육을 받았을 것 |
① ㄱ ② ㄱ, ㄴ ③ ㄷ, ㄹ
④ ㄱ, ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
○3.정답
<정답> ②
<해설> ㄱ, ㄴ이 옳다. ㄷ 대표자를 제외한다. 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사일 것을 요구한다. ㄹ 실무교육은 대표자, 임원 또는 사원 “전원”이 실무교육을 받아야 한다.
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○4.문제
[부동산학개론]
주거서비스 공급의 임대료탄력성에 대한 설명 중 틀린 것은?
①용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
②생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급이 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
③단기공급의 임대료탄력성은 장기공급의 임대료탄력성보다 더 비탄력적이다.
④건축 인⋅허가가 어려울수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
⑤생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
○4.정답
<정답> ⓛ
<해설> 공급의 임대료탄력성이란 임대료 변화율에 대한 공급량의 변화율을 말한다.용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료탄력성은 더 탄력적이다.
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★★
★★○5.문제
[민법 및 민사특별법]
표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 소멸한 대리권을 기본대리권으로 하는, 권한을 넘은 표현대리는 성립할 수 없다.
② 일상가사대리권은 권한을 넘은 표현대리의 기본대리권이 될 수 없다.
③ 등기신청대리권을 기본대리권으로 하여 사법상의 법률행위를 한 경우에도 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있다.
④ 복대리인의 법률행위에 대해서는 표현대리의 법리가 적용되지 않는다.
⑤ 표현대리가 성립한 경우, 상대방에게 과실이 있으면 이를 이유로 본인의 책임을 감경할 수 있다.
○5.정답
<정답> ③
<해설> ① 민법 제126조에서 말하는 권한을 넘은 표현대리는 현재에 대리권을 가진 자가 그 권한을 넘은 경우에 성립하는 것이지, 현재에 아무런 대리권도 가지지 아니한 자가 본인을 위하여 한 어떤 대리행위가 과거에 이미 가졌던 대리권을 넘은 경우에까지 성립하는 것은 아니라고 할 것이다[72다1631]. 따라서 과거에 가졌던 대리권이 소멸되어 민법 제129조에 의하여 표현대리로 인정되는 경우에 그 표현대리의 권한을 넘는 대리행위가 있을 때에는 민법 제126조에 의한 표현대리가 성립할 수 있다[79다234].
② 민법 제126조 소정의 표현대리가 되려면 그 처에게 일상가사대리권이 있었다는 것뿐만 아니라 상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다[80다3204]. 판례는 부동산매도행위⋅연대보증행위인 경우에는 대체로 표현대리 성립을 부정하고 담보권설정행위인 경우에는 표현대리 성립을 인정하는 편이다.
③ 기본대리권이 등기신청행위(공법상 행위)라 할지라도 표현대리인이 그 권한을 유월하여 대물변제(사법상 행위)를 한 경우에는 표현대리의 법리가 적용된다[78다282]. 임야불하동업계약 체결 권한만을 가진 자가 본인의 부동산 처분을 한 경우 표현대리가 성립할 수 있다[63다418].따라서 표현대리행위는 기본대리권과 동종⋅유사할 필요 없고, 이종⋅별개라도 무방하다.
④ 표현대리는 외관책임이므로 복대리에도 적용된다. 제126조에서 말하는 대리인은 본인을 위하여 어떠한 법률행위를 적법히 대리할 수 있는 자를 총칭하는 것이므로 본인으로부터 직접 대리권을 수여받은 자(원시대리인)에 한하는 것은 아니다[70다908]. 따라서 복대리인 선임권이 없는 대리인에 의해 선임된 복대리인이 대리인의 대리권 외의 행위를 한 경우도 제126조의 기본대리권이 될 수 있다[97다48982].
⑤ 표현대리행위가 성립하는 경우에 그 본인은 표현대리행위에 의하여 전적인 책임을 져야 하고, 상대방에게 과실이 있다고 하더라도 과실상계의 법리를 유추적용하여 본인의 책임을 경감할 수 없다[95다49554].
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○6.문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 개설등록을 신청 받은 등록관청은 그 인가여부를 신청일부터 14일 이내에 신청인에게 통보해야 한다.
② 광역시장은 개설등록을 한 자에 대하여 법령에 따라 중개사무소 등록증을 교부해야 한다.
③ 법인인 개업공인중개사가 주택분양을 대행하는 경우 겸업제한 위반을 이유로 그 등록이 취소될 수 있다.
④ 소속공인중개사는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 등록관청에 개설등록을 신청할 수 없다.
⑤ A광역시 甲구(區)에 주된 사무소 소재지를 둔 법인인 개업공인중개사는 A광역시 乙구(區)에 분사무소를 둘 수 없다.
○6.정답
<정답> ④
<해설> ① 등록관청은 ‘등록’여부를 신청일부터 ‘7일’ 이내에 신청인에게 통보해야 한다. ② 중개사무소 등록증의 교부는 등록관청이 한다. ③ 주택의 분양대행은 법인인 개업공인중개사의 겸업범위에 해당한다. ⑤ 동일 구(區)가 아니므로 乙구(區)에 분사무소를 둘 수 있다.
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○7.문제
부동산 공법
건축법령상 대지의 안전에 관한 규정을 가장 옳게 설명한 것은?
① 건축물의 대지는 이와 인접한 대지보다 낮아서는 아니 된다.
② 대지는 배수에 지장이 없는 경우에도 이와 인접한 도로면보다 낮아서는 아니된다.
③ 습한 토지, 출수의 우려가 있는 토지는 건축물을 건축할 수 없다.
④ 손궤의 우려가 있는 토지에는 건축할 수 없다.
⑤ 대지에는 우수, 오수를 처리하기 위하여 필요한 하수관 기타 이와 유사한 시설을 설치하여야 한다.
○7.정답
답. ⑤
※ 풀이
①,② 대지는 이와 인접하는 도로면보다 낮아서는 아니된다. 다만, 대지 안의 배수에 지장이 없거나 건물의 용도상
방습의 필요가 없는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 습한 토지, 출수 우려시에는 성토, 지반개량을 하고 건축물을 건축할 수 있다.
④ 손궤의 우려가 있는 토지는 옹벽을 설치하여야 한다.
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○8.문제
부동산학개론
다음 중 침입적 토지이용과 관련된 내용으로 옳지 않은 것은?
① 침입은 있으나 계승이 없는 경우는 있지만, 침입이 없이 계승이 일어나는 경우는 없다.
② 높은 지가수준, 강한 흡인력 등은 침입을 유발하는 인자가 된다.
③ 침입은 확대적 침입과 축소적 침입으로 구분하는데, 확대적 침입이 통상적이다.
④ 주로 기존의 영세적인 취락이나 지역에 침입활동이 이루어지며, 때로는 원주민의 저항을 초래하기도 한다.
⑤ 침입적 토지이용에는 수요층의 매력을 끌 수 있는 강한 흡인력이 있는 개발이 효과적이다.
○8.정답
답. ②
※ 풀이
높은 지가수준 → 낮은 지가수준
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○9.문제
민법 및 민사특별법
가등기담보 등에 관한 법률에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 가등기담보 등에 관한 법률에 의한 가등기담보권의 설정대상은 임차권, 특허권, 지상권, 전세권 등이 있다.
② 매매대금채권을 담보할 목적으로 가등기가 경료된 경우 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않는다.
③ 권리취득에 의한 실행의 경우에는 부동산의 평가액을 통지하여야 하는데, 채권자가 나름대로 평가한 청산금의 액수가
객관적인 평가액에 미치지 못하는 경우에도 통지로서의 효력이 있다.
④ 통지의 상대방이 수인이면 이들 모두에게 실행의 통지를 하여야 하고, 일부에 대하여 통지가 누락되면
통지로서의 효력은 발생하지 않는다.
⑤ 양도담보권자가 담보목적부동산에 대한 청산금을 지급하지 아니한 채 소유권을 이전한 경우에도
선의의 부동산 매수인은 소유권을 취득할 수 있다.
○9.정답
답. ①
※ 풀이
① 전세권, 질권, 저당권의 취득을 목적으로 하는 가등기담보는 허용되지 아니한다(법 제18조).
② 대판 2001.3.23.
③ 목적부동산의 가액을 평가하는 방법에는 제한이 없으므로 채권자의 주관적 평가액을 통지하면 족하고,
그 액수가 객관적인 평가액의 액수에 미치지 못한다고 하더라도 담보권실행의 통지로서의 효력이나
청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없다(대판 1996.7.30).
④ 대판 1995.4.28
⑤ 법 제11조 단서.
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