과목별모의고사-146회[민법 및 민사특별법] 주택임대차보호법(A)과 상가건물임대차보호법(B)상 계약존속 중에 하는 차임증액청구의 한도를 순서대로 옳게 배열한 것은? (21회 공인중개사)

6번문제

[공인중개사법]

개업공인중개사의 중개로 매매계약이 체결된 후 계약금 등의 반환채무이행을 보장하기 위해 매수인이 낸 계약금을 개업공인중개사명의로 금융기관에 예치하였다. 공인중개사법령상 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(제23회 공인중개사)

① 금융기관에 예치하는데 소요되는 실비는 특별한 약정이 없는 한 매도인이 부담한다.

② 개업공인중개사는 계약금 이외에 중도금이나 잔금도 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

③ 개업공인중개사는 예치된 계약금에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다.

④ 개업공인중개사는 예치된 계약금이 자기소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 해야 한다.

⑤ 개업공인중개사는 예치된 계약금을 거래당사자의 동의 없이 임의로 인출하여서는 안된다.

6번정답

<정답> ①

<해설> 

계약금 등의 반환채무 이행보장에 소요된 실비는 ‘취득’의뢰인으로부터 받을 수 있으므로, 영수증을 첨부하여 매수인에게 청구할 수 있다.

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7번문제

[민법 및 민사특별법]

주택임대차보호법(A)과 상가건물임대차보호법(B)상 계약존속 중에 하는 차임증액청구의 한도를 순서대로 옳게 배열한 것은? (21회 공인중개사)

① A : 3%, B : 5%                                       ② A : 3%, B : 8%

③ A : 5%, B : 8%                                       ④ A : 5%, B : 9%

⑤ A : 5%, B : 10%

7번정답

<정답> ④

<해설>

 ④ 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조). 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 차임등이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다(시행령 제8조 제1항). 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9를 초과하지 못한다(상가건물임대차보호법 제11조).

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8번문제

[민법 및 민사특별법]

주택임대차에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (22회 공인중개사) 

① 계약서상에 확정일자를 부여하는 기관은 확정일자부를 작성하여야 하며, 확정일자부는 1년을 단위로 매년 만들어야 한다. 

② 주택임차권은 상속인에게 상속될 수 없다. 

③ 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 전임대차가 종료한 날로부터 3개월 이내에 한하여 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있다. 

④ 임대차기간이 끝난 경우, 임차인이 보증금을 반환받지 못하였더라도 임대차관계가 종료한다. 

⑤ 한국토지주택공사(A)가 주택을 임차한 후 A가 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 법인인 A는 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하지 못한다. 

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8번정답

<정답> ①

<해설> ① 확정일자부는 1년을 단위로 매년 만들고, 사용기간이 지난 확정일자부는 마지막으로 적힌 확정일자번호의 다음 줄에 폐쇄의 뜻을 표시한 후 폐쇄하여야 한다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제5조 제2항).

② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다(제9조 제2항). 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있다면 그 상속인이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 계약이 묵시적갱신된 경우 같은 조 제2항(존속기간은 2년으로 본다)에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의2 제1항, 2항).

④ 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다(제4조 제2항).

⑤ 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(?한국토지주택공사법?에 따른 한국토지주택공사, ?지방공기업법? 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, ?중소기업기본법? 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인)이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

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9번문제

[민법 및 민사특별법]

주택임대차보호법?상의 주택임대차에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)(23회 공인중개사)

① 대항력 있는 주택임대차가 기간만료로 종료된 상태에서 임차주택이 양도되더라도 임차인은 이 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다.

② 다른 특별한 규정이 없는 한, 미등기주택에 대해서도 이 법이 적용된다.

③ 임대차기간이 끝난 경우, 임차인이 보증금을 반환받지 못하였다면 임대차관계는 종료하지 않는다.

④ 다가구용 단독주택의 임대차에서는 전입신고를 할 때 지번만 기재하고 동?호수의 표시가 없어도 대항력을 취득할 수 있다.

⑤ 저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 이상, 후순위저당권이 실행되더라도 매수인이 된 자에게 대항할 수 있다.

9번정답

<정답> ⑤

<해설> ① 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다[대판2002.09.04. 2001다64615]

② 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정(무허가건물)이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다[2004다26133全合]. 

③ 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다(제4조 제2항).

④ 다가구용 단독주택의 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하다[97다47828]. 또한 건물의 실제 지번인 ?파주시 금촌동 산 53의 6?이나 등기부상 지번인 ?파주시 금촌동 산 53?과 일치하지 않는 ?파주시 금촌동 53의 6?에 등재된 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없다[2000다8069].

⑤ 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이란 경락에 의해 소멸하는 모든 담보물권?압류채권보다 선순위의 임차권을 말하므로 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 경락인에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다[86다카1936].

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10번문제

[공인중개사법]

공인중개사법령상 개업공인중개사가 중개사무소에 게시해야 할 것으로 틀린 것은?

(제20회 공인중개사)

① 사업자등록증 원본

② 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류

③ 중개보수·실비의 요율 및 한도액 표

④ 공인중개사인 개업공인중개사의 경우 공인중개사자격증 원본

⑤ 법인인 개업공인중개사의 분사무소의 경우 분사무소설치신고필증 원본

10번정답

<정답> ①

<해설>

 중개사무소 등록증 원본은 게시 서류에 해당하지만, 사업자 등록증 원본은 ?공인중개사법?상 게시서류에 해당하지 않는다.