제30회 개론 기출문제2. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?

제30회 개론 기출문제

2. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?
■ 부동산관리의 의의를 높게 한다.  ■ 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.  ■ 부동산활동에 있어서 장기배려를 하게 한다.
①	적재성
②	부동성
③	영속성
④	개별성
⑤	인접성

정답 3번

모두 영속성과 관련된 특징이다.

토지의 자연적 특성

1.부동성(지리적 위치의 고정성,비이동성)지역분석(적합의 원칙,경쟁의 원칙 근거)

1. 부동성

부동성이란 토지는 인위적으로 그 위치를 이동시킬 수 없는 특성을 말한다. 

토지의 특성을 대표하는 특성이기도 하다. 

토지를 구성하고 있는 물리적 실체（토양，광물등）는 이동될 수 있으나，

부동산의 위치는 이동시 킬 수 없으므로 모든 부동산활동은 이 부동성을 전제로 하여 전개된다. 

1.토지의 이용방식 및 입지선정/중요성 강조/제도적 규율이 쉽다.

2.동산과 부동산의 구분 근거

3.부동산 활동을 국지화/임장활동/정보활동화/공인중개사 제도와 밀접

4.토지의 이용방식 및 입지선정,중요성 강조,제도적 규율이 쉽다.

5.저당권 설정의 근거/지방자치단체의 조세수입발생근거가 된다.

6.부분시장별로 초과수요와 초과공급을 지속화시킨다.

 

2.부증성(수량고정성,면적의 유한성,비생산성,공급의 경직성)

2. 부증성

부증성이란 일반재화와는 달리 토지는 생산비를 투입하여 그 물리적인 양을 증가시킬 수 없는 특성을 말한다. 

매립이나 용도전환을 통한 택지조성은 토지의 물리적 증가가 아닌 경제적（용도적） 공급의 증가로 보아야 한다. 

 

1.지가앙등 및 경제적 지대 발생의 근본원인이 된다.

2.토지 이용의 집약화/ 집약적 토지 이용을 하게 만드는 근거가 된다.

3.생산비법칙이 원칙적으로 적용되지 않아서 표준적 균형가격 형성이 어렵다.

4.공급자 경쟁보다 수요자 경쟁을 유발시킨다. 

5.물리적 공급곡선은 수직으로 완전비탄력적/수요에 의해서만 가격이 결정된다.

 

3.영속성(항구성,불변성,불괴성,비소모성)예측의 원칙 근거

3. 영속성 

영속성이란 토지는 일반재화와는 달리 시간의 흐름이나 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는다는 특성을 말한다. 

물리적인 측면에서 부증성에 의해 토지는 절대로 증가시킬 수 없으며 영속성에 의해 감소되지도 않는다.

1.토지에 물리적 감가상각의 적용은 어려우나,경제적/기능적 감가상각은 가능하므로 직접법으로 순수익의 환원을 가능케 한다. 

2.교환가치와 용익가치의 동시향유가 가능하고 부동산 관리의 중요성을 갖게 한다

3.임대차 시장 발달의 근거가 된다.

4.부동산 활동의 장기적 배려를 요한다.저축수단으로서 중요성과 투자/투기 유발 요인

4.개별성(비대칭성,비동질성,이질성,고유성)개별분석

 

4. 개별성 

개별성이란 토지는 물리적으로 완전히 동일한 토지는 없다는 특성이다. 

방향，지세，지형，지질，물리적 위치 등을 고려하는 경우 동일한 토지는 존재할 수 없다. 

특히 부동성으로 인한 물리적 위치라는 점에서는 절대적으로 동일한 토지가 있을 수 없다. 

따라서 부동산은 물리적인 면에서 대체가 불가능하다. 

1.부동산 가격형성을 개별화시키고 감정평가3방식의 성립근거가된다.

2.가격제원칙 중 대체의 원칙이 적용되기 어렵다.

3.품의 비표준화,부동산 유통기구의 비조직화를 가져온다.

4.부동산 간의 비교를 어렵게 하고,견본거래가 불가능,표본추출의 어려움

5.일물일가의 법칙이 적용되지 못한다.

5. 인접성 

인접성이란 물리적으로 토지는 연결되어 접해 있다는 특성이다.