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| 문제 | 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 임차인이 대항력을 취득한다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부(적극) 대법원, 2007.11.29, 2005다64255 【해설자 해설】 주택임대차보호법의 대항요건은 임차인이 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있고, 그 방법은 1)임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 2)전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 갖추게 된다. 【판시사항】 【판결요지】 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
| 출처 | http://ogoodvip.net 공인중개사 시험준비 커뮤니티. |
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| 문제 | 일단 대항력을 취득한 후 임차인은 어떤 이유에서든지 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 상실된다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 주택임대차 임차인이 대항력 취득 후 가족과 함께 일시 주민등록을 이전했다가 재전입한 경우, 원래의 대항력의 소멸 여부(적극) 및 대항력의 소급 회복 여부(소극) 대법원, 1998.1.23, 97다43468 【해설자 해설】 주택의 임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그임차인이 얼마 있지 않아 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 재전입한 때부터 새로운 대항력이 발생하는 것이다. 【판시사항】 【판결요지】 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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| 문제 | 주택양수인에 대항력 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 경우, 임차주택이 임대차기간 만료 전에 경매되면 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기(=해지통고 즉시) 대법원, 1996.7.12, 94다37646 【해설자 해설】 대항력있는 임차권자라도 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는, 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에도 해지통고를 해서 즉시 임대차관계를 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 【판시사항】 【판결요지】 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조의2 ②항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조의2 (보증금의 회수) ②제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. [주택임대차보호법 제3조 ②항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ②국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.【전문】 |
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| 문제 | 주민등록 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 재등록이 이루어진 경우, 그 재등록이 이루어지기 전에 임차주택에 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대해서도 기존의 주택임차권의 대항력은 유지된다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 주민등록이 직권말소된 경우, 주택임대차보호법상 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부 대법원, 2002.10.11, 2002다20957 【해설자 해설】 임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법령에 따라 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 직권말소 후 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어진 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 직권말소가 주민등록법의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다. 【판시사항】 【판결요지】 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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| 문제 | 임차주택의 경매절차에서 일정한 보증금 중 일정액에 대한 배당요구를 하지 않은 임차인은, 배당 받은 후순위채권자에게 부당이득을 이유로 배당금의 반환을 청구할 수 없다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우, 배당받은 후순위채권자에게 부당이득의 반환을 청구할 수 있는지 여부(소극) 대법원, 2002.1.22, 2001다70702 【해설자 해설】 민사집행법 제88조 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권자가 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우에는, 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 없다. 【판시사항】 【판결요지】 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다. 【참조조문】 [민사집행법 제2장 제2관 제88조 ①항] 민사집행법 [시행 2009. 9.26] [법률 제9525호] 제88조 (배당요구) ①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. [민법 제4장 제15절 제741조] 민법 [시행 2009.8.9] [법률 제9650호] 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.【전문】 |
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