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1.
| 문제 | 거래계약의 체결이란 계약서의 작성, 중도금ㆍ잔금의 지급, 등기서류의 인도ㆍ인수행위를 말한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | ☞ 상세해설 거래계약의 체결은 거래 당사자간의 의사표시가 합치하고 이에 대한 계약서 작성까지를 의미 하는 것이지 중도금이나 잔금의 지급, 등기서류의 인도, 목적부동산의 인도와 같은 이행행위를 포함하는 개념은 아니다. |
| 출처 | http://ogoodvip.net 공인중개사 시험준비 커뮤니티. |
| 알림 | 제32조(지적 재산권) 당사가 지적 재산권을 가지고 있는 자료, 서비스, 소프트웨어, 상표 등을 당사의 서면 동의 없이 전부 또는 일부를 수정,대여, 대출, 배포, 제작, 양도, 재라이센스, 담보권 설정, 상업적 이용행위 등을 할 수 없습니다. |
2.
| 문제 | 타인이 건설한 아파트를 분양하는 행위는 공인중개사법상 중개업에 해당한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | ☞ 상세해설 아파트를 건설하거나 분양하는 행위는 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 행위로 보기 어렵다. 중개와 구별되는 이른바 '분양대행'과 관련하여 교부받은 금원에 해당한다고 보아 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제33조 제3호에 의하여 초과 수수료가 금지되는지 여부(소극) 대법원, 1999.7.23, 98도1914 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 중개와 구별되는 이른바 '분양대행'과 관련하여 교부받은 금원에 해당한다고 보아 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제33조 제3호에 의하여 초과 수수료가 금지되는 금원이 아니다. 【참조조문】 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3장 제33조 ③항 3호] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제33조 (금지행위) 중개업자등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 1. 제3조의 규정에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 2. 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 3. 사례증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 4. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 5. 관계 법령에서 양도알선 등이 금지된 부동산의 분양임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제7장 제49조 ①항 10호] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제49조 (벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 10. 제33조제1호 내지 제4호의 규정을 위반한 자【전문】 |
3.
| 문제 | 중개는 사실행위가 아니라 법률행위에 해당한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 변호사법 제3조에서 정한 ‘일반 법률사무’에 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호의 ‘중개행위’가 포함되는지 여부(소극) 대법원, 2006.5.11, 2003두14888 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 변호사의 직무는 법률상 전문지식에 기하여 제공되는 소송 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 기타 법적 서비스를 처리하는 것이라고 하여야 할 것이며, 법률사건에 관한 일체의 사무를 취급하는 것을 의미하는 것은 아니라고 할 것이다. 반면에, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호의 규정에 의하면, 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 규정하고 있어, 중개행위는 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위라 할 것이다. 따라서 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무는 거래당사자의 행위를 사실상 보조하는 업무를 수행하는 데 그치는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호 소정의 중개행위와는 구별되는 것이고, 일반의 법률사무에 중개행위가 당연히 포함되는 것이라고 해석할 수 없다. 【참조조문】 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제1장 제2조 1호] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매교환임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "중개업자"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 5. "소속공인중개사"라 함은 중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.【전문】 |
4.
| 문제 | 공인중개사 자격시험 응시자격은 제1차 시험일이 속한 년도에 20세 이상인 대한민국 국민이어야 한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | ☞ 상세해설 응시자격에 년령상의 제한은 없으므로 초등학생이라도 응시자격은 있다. |
5.
| 문제 | 공인중개사 자격시험의 제1차 시험은 실무능력 검정에, 제2차 시험은 중개업무 수행에 필요한 소양 및 지식정도의 검정에 중점을 둔다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | ☞ 상세해설 지문과 같은 명문의 규정이 없고, 통상적으로 1차에서 기본 지식을 묻고(민법 이나 부동산학개론 같은) 2차 과목에서 실무능력을 볼 것이다. |
★★
★★6.
| 문제 | 부동산개업공인중개사가 중개보수를 받지 않고 행한 중개행위는 공인중개사법의 규율대상이 아니다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제30조 제1항이 무상(무상)의 중개행위에도 적용되는지 여부(적극) 대법원, 2002.2.5, 2001다71484 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제25조 제1항은 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계·법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제30조 제1항은, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니다. 【참조조문】 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3장 제25조 ①항] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제25조 (중개대상물의 확인설명) ①중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실정확하게 설명하고, 토지대장등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3장 제30조 ①항] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제30조 (손해배상책임의 보장) ①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 【전문】 |
7.
| 문제 | 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 보수를 받은 행위는 알선ㆍ중개를 업으로 하는 중개업에 해당한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제2조 제1호 소정의 알선중개를 업으로 한다 함의 의미 및 판단기준 대법원, 1988.8.9, 88도998 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제2조 제1호 소정의 "알선·중개를 업으로 한다"함은 반복 계속하여 영업으로 알선·중개를 하는 것을 의미한다고 해석하여야 할 것이므로 알선·중개를 업으로 하였는지의 여부는 알선·중개행위의 반복 계속성, 영업성등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인 즉 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로는 알선·중개를 업으로 한 것이라고 볼수 없다. 【참조조문】 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제1장 제2조 1호] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매교환임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "중개업자"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 5. "소속공인중개사"라 함은 중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.【전문】 |
8.
| 문제 | 중개행위에 해당하는지 여부는 진정으로 거래당사자를 위해 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 개업공인중개사의 주관적 의사에 의해 결정된다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | ‘중개행위’에 해당하는지의 판단 기준 및 중개업자가 계약 체결 후에도 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 경우도 ‘중개행위’의 범주에 포함되는지 여부(적극) 대법원, 2007.2.8, 2005다55008 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제30조 1항에 정한 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다. 【참조조문】 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제1장 제2조 1호] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매교환임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "중개업자"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 5. "소속공인중개사"라 함은 중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3장 제30조 ①항] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제30조 (손해배상책임의 보장) ①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 【전문】 |
9.
| 문제 | 영업용 건물의 비품, 영업상의 노하우는 중개대상물에 해당된다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치가 부동산중개업법에 규정된 중개대상물에 해당하는지 여부(소극) 대법원, 2006.9.22, 2005도6054 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다. 【참조조문】 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제1장 제3조] [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제1장 제2조] 【전문】 |
10.
| 문제 | 콘크리트 지반 위에 볼트로 조립되어 쉽게 분리철거가 가능하고 3면에 천막이나 유리를 설치하여 주벽이라고 할 만한 것이 없는 세차장구조물은 중개대상물에 해당된다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 3조의 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’이 민법상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되는지 여부(적극) 및 세차장구조물의 중개대상물 여부(소극) 대법원, 2009.1.15, 2008도9427 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조는 중개대상물의 범위에 관하여 토지와 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’ 등을 규정하고 있다. 여기서 말하는 ‘건축물’은 ‘부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립’을 목적으로 하고 있는 등 그 규율 대상이 부동산에 관한 것임을 명확히 하고 있는 점, 위 중개대상물의 범위에 관한 각 규정은 정착물의 한 예로 건축물을 들고 있는 외에는 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라고 정의하고 있는 민법 제99조 제1항의 규정을 그대로 따르고 있는 점, 그 밖에 위 각 법의 입법 취지 등에 비추어 볼 때, 민법상의 부동산에 해당하는 건축물에 한정된다. 따라서 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다. 【참조조문】 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제1장 제3조] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 [시행 2009.7.2] [법률 제9596호] 제3조 (중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 [민법 제4장 제5절 제99조 ①항] 민법 [시행 2009.8.9] [법률 제9650호] 제99조 (부동산, 동산) ①토지 및 그 정착물은 부동산이다.【전문】 |
| 출처 | http://ogoodvip.net 공인중개사 시험준비 커뮤니티. |
| 알림 | 제32조(지적 재산권) 당사가 지적 재산권을 가지고 있는 자료, 서비스, 소프트웨어, 상표 등을 당사의 서면 동의 없이 전부 또는 일부를 수정,대여, 대출, 배포, 제작, 양도, 재라이센스, 담보권 설정, 상업적 이용행위 등을 할 수 없습니다. |