6번문제
[부동산학개론]
다음 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상 부동산가치원칙은? (제20회)
공인중개사 甲은 아파트 매수의뢰자에게 100m²형 아파트에 대해 다음과 같이 설명하였다. “이 아파트는 1984년에 사용승인 받은 아파트로, 최근에 건축된 유사한 아파트에 비해서 화장실이 1개 적고, 냉?난방비가 많이 듭니다. 그래서 시장에서 선호도가 떨어져 낮은 가격으로 거래되고 있습니다.”
①수익배분(income distribution)의 원칙
②수익체증체감(increasing and diminishing income)의 원칙
③외부성(externality)의 원칙
④기회비용(opportunity cost)의 원칙
⑤균형(balance)의 원칙
6번정답
<정답> ⑤
<해설>
균형의 원칙이란 건물의 용도들, 토지구성요소들, 건물구성요소들,
토지/건물의 구성요소들 간의 결합상태가 균형을 이뤄야 부동산가치가 높다는 것을 의미한다.
위의 100m²형 아파트는 화장실이 1개 적고, 냉/난방비가 많이 들기 때문에 기능적감가의 원인이 되므로 균형(balance)의 원칙과 관련되어 있다.
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7번문제
[부동산학개론]
부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?(제26회)
① 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
② 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.
③ 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.
④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.
⑤ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
7번정답
<정답> ②
<해설> 균형의 원칙과 관련된 감가는 내부구성요소의 불균현의 문제이므로 기능적 감가이다.
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8번문제
[공인중개사법]
개업공인중개사가 다음과 같이 주택의 임대차를 중개하였을 경우 임차인으로부터 받을 수
있는 중개보수의 최고 한도액은?(제20회 공인중개사)
1. 계약기간 : 2년
2. 임대보증금 : 1천 5백만원, 월차임 : 30만원
3. 주택임대차 중개보수의 한도 (○○시 조례 기준)
·거래금액 5천만원 미만 : 상한요율 0.5% (한도액 20만원)
·거래금액 5천만원 이상 1억원 미만 : 상한요율 0.4% (한도액 30만원)
① 16만원 ② 18만원 ③ 20만원 ④ 30만원 ⑤ 36만원
8번정답
<정답> ②
<해설>
환산합계보증금이 5천만원 미만인 거래이므로,
거래금액은 1,500만원＋(30만원×70)＝3,600만원,
제시요율은 0.5%이므로
일방중개보수는 3,600만원×0.5%＝18만원이다.
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9번문제
[공인중개사법]
Y시에 중개사무소를 둔 개업공인중개사 A의 중개로 매도인(甲)과 매수인(乙)간에 X주택을
2억원에 매매하는 계약을 체결하고 동시에 乙이 임차인(丙)에게 X주택을 보증금 3천만원,
월차임 20만원에 임대하는 계약을 체결하였다. A가 乙에게 받을 수 있는 중개보수의 최고
액은?(제21회 공인중개사)
9번정답
<정답> ③
<해설>
매매와 임대차계약의 당사자가 서로 다르므로, 乙로부터 매매와 임대차 각각 수수료를 받을 수 있다.
매매의 경우 수수료는 2억원×0.4%〓80만원이다.
임대차는 거래금액이 3천만원+(월세 20만원×100)〓5천만원이므로,
5천만원 이상의 거래가 되어 월세×70으로 하는 것이 아니다.
따라서 5천만원×0.4%〓20만원이므로, 합하면 100만원을 乙로부터 받을 수 있다.
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10번문제
[민법 및 민사특별법]
등기청구권의 법적 성질이 다른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (22회 공인중개사)
① 매수인의 매도인에 대한 등기청구권
② 청구권 보전을 위한 가등기에 기한 본등기청구권
③ 매매계약의 취소로 인한 매도인의 매수인에 대한 등기청구권
④ 시효취득에 기한 등기청구권
⑤ 중간생략등기에 있어서 최종양수인의 최초양도인에 대한 등기청구권
10번정답
<정답> ③
<해설>
①, ②, ④, ⑤ 채권적청구권
③ 우리의 법제가 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하지 않고 있는 점과 민법 제548조 제1항 단서가 거래안전을 위한
특별규정이란 점을 생각할 때 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히
그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 한다[75다1394].
따라서 합의해제에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이라 할 것이고,
따라서 이는 소멸시효의 대상이 아니다[80다2968]. 마찬가지로 매매계약의 취소로 인한 매도인의 매수인에 대한 등기청구권도 물권적청구권이다.