1번문제
[민법 및 민사특별법]
점유에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (23회 공인중개사)
① 선의의 점유자가 얻은 건물 사용이익은 과실(果實)에 준하여 취급한다.
② 건물 소유의 목적으로 타인의 토지를 임차한 자의 토지는 타주점유이다.
③ 점유물이 멸실?훼손된 경우, 선의의 타주점유자는 현존이익의 한도 내에서 배상책임을 진다.
④ 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소하면 소제기 시부터 악의의 점유자로 본다.
⑤ 공사대금 지급을 위해 부동산 양도담보설정의 취지로 분양계약을 체결한 경우, 수분양자는 목적 부동산을 간접점유한다.
1번정답
<정답> ③
<해설>
①
민법 제201조 제1항에 의하면 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다고 규정하고 있는바, 건물을 사용함으로써 얻는 이득은 그 건물의 과실에 준하는 것이므로, 선의의 점유자는 비록 법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유?사용하고 이로 말미암아 그에게 손해를 입혔다고 하더라도 그 점유/사용으로 인한 이득을 반환할 의무는 없다.[대판 1996.01.26. 95다44290]
②
권원의 성질상 소유자의 소유권을 배제하고 자신의 소유물처럼 배타적으로 지배하려는 의사를 가지고 한 점유로 볼 수 없으면 타주점유에 해당한다[98다17329]. 즉 그 점유물의 소유권이 타인에게 있음을 전제로 하는 점유로서 지상권자, 전세권자, 임차인등의 점유가 이에 해당한다.
③
점유물이 점유자의 책임있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 선의의 자주점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다(제202조).
④
제197조 제2항
⑤
양도담보설정자와 양도담보권자 사이에 양도담보권자가 목적물을 사용/수익하기로 하는 약정이 없는 이상 목적부동산을 임대할 권한은 양도담보설정자에게 있고[2001다40213], 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자는 사용/수익할 수 있는 정당한 권한이 있는 채무자나 채무자로부터 그 사용/수익권을 승계한 자에 대하여는 임료 상당의 손해배상이나 부당이득반환 청구를 할 수 없다[2007다37394]. 즉 특약이 없는 한 점유/용익권은 설정자에게 있다. 따라서 양도담보권자인 수분양자는 목적 부동산을 간접점유한다.
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2번문제
[부동산학개론]
부동산마케팅 및 광고에 관한 설명 중 틀린 것은? (제17회)
① 부동산마케팅 전략을 수립할 때에는 거시환경과 미시환경에 대한 분석이 필요하다.
② 부동산의 개별성으로 인해 광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.
③ 고객점유마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적?지속적 상호작용을 중시한다.
④ 부동산 중개업소를 적극적으로 활용하는 것은 부동산마케팅 4P(product, price, place, promotion) 전략 중 유통경로(place)전략에 해당한다.
⑤ 우편물에 의한 직접광고(direct mail)는 표적 고객을 대상으로 부동산을 광고할 수 있는 수단으로 유용하다.
2번정답
<정답> ③
<해설>
관계마케팅에 대한 설명으로 공급자와 소비자의 상호작용을 중요시하여 당사자간 장기적/지속적 관계를 유지하려는 전략이다.
즉,/브랜드의 문제와 연관되며 한 지역에서의 브랜드의 성공은 다른 지역에 파급되는 효과가 있다.
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3번문제
[민법 및 민사특별법]
주택임대차보호법에 대한 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (16회 공인중개사)
① 주택임차인이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 2촌 이내의 상속권자에 우선하여 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임대차 존속기간은 2년으로 간주한다.
③ 임차권등기명령에 의해 임차권이 등기된 경우, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행의 관계가 아니다.
④ 주택임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날의 오전0시부터이다.
⑤ 주택임차인이 대항력을 갖춘 후 임대인이 소유권을 양도한 경우, 임차인의 이의제기가 없는 한 보증금의 반환의무자는 양수인이다.
3번정답
<정답> ①
<해설>
①
임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다(제9조 제2항). 그러나 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있다면 그 상속인이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
②
제6조 제2항
③
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기가 된 경우, 임대인의 임대차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(즉, 보증금반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행관계 아니다)[2005다4529].
④
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터(익일 오전 0시) 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(제3조 제1항).
⑤
임대주택이 양도된 경우에 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다[2011다49523전합]. 그러나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 이때 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다[2001다64615].
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4번문제
[민법 및 민사특별법]
‘주택임대차보호법’에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (17회 공인중개사)
① 동법의 적용대상이 되는 주거용 건물인지는 공부(公簿)상 용도표시만으로 결정된다.
② 대지에 관한 저당권설정 후 지상건물이 신축된 경우에도 소액임차인은 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다.
③ 주택에 대항력 있는 임차권이 존재함을 알지 못하고 이를 매수한 자는 이로 인하여 계약목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매매계약을 해제할 수 있다.
④ 임차주택의 경매시, 동법상의 대항요건만을 갖춘 임차인이 매각대금에서 저당권자 기타 채권자보다 보증금을 우선변제 받을 수 있는 경우는 없다.
⑤ 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 기하여 임차주택의 경매를 신청하는 경우, 그 집행개시를 위해서는 반대의무의 이행제공을 하여야 한다.
4번정답
<정답> ③
<해설>
①
주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정한다[95다51953].
②
대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 <대지의 환가대금>에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, <신축건물의 환가대금>에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다[2009다101275].
③
이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조제1항제3항(용익권능 제한의 담보책임) 및 같은 법 제578조(경매에서의 담보책임)를 준용한다(제3조 제5항). 즉 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우, 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다(제575조 제1항, 제2항).
④
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건(주택의 인도+전입신고)을 갖추고(제8조 제1항) 소액임차인이어야 한다. 그러나 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 ?민사집행법?에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제3조의2 제2항).
⑤
임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(화해조서 등)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 ?민사집행법? 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(제3조의2 제1항).
★★
★★5번문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 개업공인중개사는 계약금 등을 대통령령이 정하는 자의 명의로 금융기관
등에 예치하도록 거래당사에게 권고할 수 있는데, 그 명의자에 속하지 않는 것은?
(제24회 공인중개사)
① 보험업법에 따른 보험회사
② 공제사업을 하는 공인중개사협회
③ 공탁금을 예치하는 법원
④ 우체국예금·보험에 관한 법률?에 따른 체신관서
⑤ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률?에 따른 신탁업자
5번정답
<정답> ③
<해설>
공탁금을 예치하는 법원은 예치명의자가 될 수 없다.
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6번문제
[부동산학개론]
부동산마케팅에 관한 설명으로 옳은 것은? (제22회)
① 소비자의 가족구성은 소비자구매행동에 영향을 미친다.
② 분양대행사를 이용하는 것은 마케팅 믹스(marketing mix)의 4P전략 중 가격(Price)전략과 밀접한 연관이 있다.
③ 부동산마케팅에서는 경쟁하며 판매하는 상품이 없기 때문에 경쟁사를 마케팅참여자로 볼 수 없다.
④ 관계 마케팅(interactive marketing) 전략은 AIDA(Attention, Interest, Desire, Action) 원리에 기반을 두면서 소비자의 욕구를 파악하여 마케팅효과를 극대화하는 전략이다.
⑤ 마케팅 믹스는 부동산 공급자가 표적시장에서 원하는 목적을 달성하기 위해 상품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 차별화(Positioning)를 조합하는 것을 말한다.
6번정답
<정답> ①
<해설>
②
유통경로(Place)전략과 밀접한 연관이 있다.
③
경쟁사는 미시적환경을 구성하므로 마케팅참여자이다.
④
고객점유마케팅에 대한 설명이다.
⑤
마케팅 MIX 는 유통경로(Place), 상품계획(Product), 가격전략(Price), 의사소통전략(Promotion)의 4가지의 조합을 말한다.
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7번문제
[공인중개사법]
개업공인중개사의 금지행위에 해당하지 않는 것은?(제17회 공인중개사)
① 의뢰인의 토지를 중개하면서 알게 된 정보를 이용하여 그의 토지를 직접 사들였다.
② 의뢰인의 상가를 그의 요구에 맞추어 거래를 성사시켜 준 대가로 법정보수 상한액을 받고, 별도로 미술작품 1점을 받았다.
③ 업무상 알게 된 개발업자로부터 입수한 확정되지 않은 개발계획을 이용하여 타인에게 그 지역 임야를 매입하도록 권유하고 매매계약을 체결하였다.
④ 매매계약을 중개함에 있어서 매도의뢰인의 급박한 사고로 인해 그 위임을 받아 매수의뢰인과 매매계약을 체결하였다.
⑤ 의뢰인에게 아파트 매매계약을 체결하게 한 후 이전등기를 하지 아니하고 타인에게 다시 매매계약을 체결하게 하였다.
7번정답
<정답> ④
<해설>
일방대리로서 금지행위가 아니다.
그 외에
①
직접거래,
②
보수 초과,
③
거짓된 언행,
⑤
투기조장행위로 모두 금지행위에 해당한다.
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8번문제
[민법 및 민사특별법]
주택임대차보호법에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (24회 공인중개사)
① 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
② 주택의 전부를 일시적으로 사용하기 위한 임대차인의 것이 명백한 경우에도?주택임대차보호법?이 적용된다.
③ 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우, 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.
④ 임대차 성립 시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
⑤ 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다.
8번정답
<정답> ②
<해설>
①
제6조 제2항
②
이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(제11조).
③
처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 소액임차인으로 보호받을 수 있다[2007다23203].
④
대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다[2004다26133全合].
⑤
주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.[대판[전합]2013. 1. 17. 2011다49523]
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9번문제
[부동산학개론]
부동산 시장실패(market failure)와 관련이 없는 것은? (제16회)
① 공급독점
② 무임승차자 문제
③ 공공재
④ 정보의 비대칭
⑤ 완전 경쟁
9번정답
<정답> ⑤
<해설>
시장실패란 어떤요인에 의해 사적시장의 매커니즘이 자원의 적정한 배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미한다.
외부효과를 비롯하여 위의 ①②③④등이 여기에 해당한다.
완전경쟁의 조건을 갖춘 시장은 공급자 사이에 대항관계가 없고 구매자들도 서로가 경쟁관계를 느끼지 않는 시장으로 모든 거래량이
시장가격에 의해 자율적으로 결정되어 자원의 적정한 배분이 달성된다.
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10번문제
[민법 및 민사특별법]
주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) (제26회 기출)
① 주민등록의 신고는 행정청이 수리한 때가 아니라, 행정청에 도달한 때 효력이 발생한다.
② 등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.
③ 임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계한다.
④ 소액임차인은 경매신청의 등기 전까지 임대차계약서에 확정일자를 받아야 최우선변제권을 행사할 수 있다.
⑤ 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에는 미치지 않는다.
10번정답
<정답> ③
<해설>
①
부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 공인중개사법령 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니다(대판 2007. 1. 11, 2006도7594).
②
개업공인중개사 등이 중개의뢰인으로부터 보수 등의 명목으로 소정의 한도를 초과하는 액면금액의 당좌수표를 교부받은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 후 그 당좌수표가 부도처리 되었다거나 또는 중개의뢰인에게 그대로 반환되었더라도 금지행위 성립에는 아무런 영향이 없다(대판 2004. 11. 12, 2004도4136).
④
중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 정한 규정이 그 중개보조원을 고용한 개업공인중개사만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것은 아니다(대판 2006. 9. 14, 2006다29945).
⑤
공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서는 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것이므로, 공인중개사 자격증의 대여행위에 해당한다(대판 2007. 3. 29, 2006도9334).