1. m.다음 부동산수요와 수요량에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)
①
주택가격이 상승하면, 주택수요량에 영향을 준다.
②
부동산수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
③
부동산 수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효 수요의 개념이다.
④
순유입인구가 증가하면 주택수요에 영향을 준다.
⑤
수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우에 이를 부동산수요량의 변화라고 한다.
정답:
j.정답 : ⑤ 부동산 수요량의 변화 - 부동산 수요의 변화, 수요곡선의 이동으로 수요량이 변하는 경우는 수요량의 변화가 아난 수요의 변화이다.
2. m.부동산 시장의 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?
①
부동산경기변동이란 부동산 시장이 일반경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.
②
상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
③
회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례가격은 현재시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
④
후퇴시장에서 직전 국면 정점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
⑤
하향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
정답:
j.정답: ② ② 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다 ⇒ 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
3. m.금융기관이 시행사에게 프로젝트 금융(PF)을 제공하고 대출 원리금의 회수를 원활하게 하기 위하여 시행사나 시공사에게 요구할 수 있는 사항으로 적합하지 않은 것은?
①
부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해서 에스크로우 계정(escrow account)을 운영한다.
②
부동산 개발사업의 자금지출 우선순위를 정할 때, 주로 시행사의 개발이익이 공사비보다 먼저 인출되도록 한다.
③
시행사와 시공사의 부도 등과 같은 사유가 발생할 경우 사업권이나 시공권을 포기 하겠다는 각서를 받는다.
④
시공사에게 책임준공의무를 지우는 동시에 PF 대출의 채무를 인수하게 하거나 이에 대한 보증을 제공하도록 한다.
⑤
부동산 개발 사업지를 부동산신탁회사에 담보신탁하고 받은 수익권 증서에 질권을 설정한다.
정답:
j.정답: ② 금융기관이 시행사에게 프로젝트 금융(PF)을 제공하고 대출 원리금의 회수를 원활하게 하기 위해서는 부동산 개발사업의 자금지출 우선순위를 정할 때, 주로 시행사의 개발이익이 공사비보다 나중에 인출되도록 한다.
4. m.다음은 토지에 관한 용어의 설명이다. 틀린 것은?
①
이행지란 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
②
필지가 법률상의 단위개념인 데 반하여 획지는 토지이용을 상정하여 구획되는 경제적, 부동산학적인 단위개념이다.
③
한계지란 택지이용의 최 원방권의 토지를 말한다.
④
소지란 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지를 의미한다.
⑤
택지란 건축물이 있거나 또는 건축할 수 있는 토지를 말한다.
정답:
j.정답 : ① 이행지 → 후보지, 용도지역 중 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 토지는 후보지이다. 가망지 또는 예정지라고도 한다. 이행지란 택지지역, 농지지역, 임지지역 내에서 이행되는 토지를 말한다.
5. m.부동산 특성에 관한 설명 중 틀린 것은?
①
부증성(비생산성)으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다.
②
영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
③
희소성의 차이로 도시중심 토지는 도시교외 토지보다 임대료가 더 높은 경향이 있다.
④
개별성이 있어 부동산 상품간 완전한 대체관계가 성립한다.
⑤
용도의 다양성이 있으므로 최유효이용 방법을 선택하게 된다.
정답:
j. 정답 : ④ 개별성은 물리적으로 똑같은 토지는 있을 수 없다는 토지의 물리적 특성이므로, 부동산 상품간에 완전한 대체 관계의 성립을 저해하는 요인에 해당된다.
6. m.부동산시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정 기간에 거쳐 양(量)을 측정하는 유량(flow) 자료와 일정 시점에서 양(量)을 측정하는 저량(stock) 자료로 구별할 수 있다. 다음 중 저량(stock) 자료에 해당하는 것은?
①
순영업소득(NOI : net operating income)
②
연간 이자 비용
③
월 임대료 수입
④
부동산 관리자 월 급여
⑤
부동산투자회사의 순자산 가치
정답:
j.정답: ⑤ 부동산투자회사의 순 자산가치는 기업의 가치로서 일정시점에서 가치를 의미하므로 이는 저량의 개념에 속한다.
7. m.다음 중 부동산 수요와 수요량에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)
①
주택가격이 상승하면 주택수요량에 영향을 준다.
②
부동산 수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
③
부동산 수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효수요의 개념이다.
④
순유입인구가 증가하면 주택수요에 영향을 준다.
⑤
수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우에 이를 부동산 수요량의 변화라고 한다.
정답:
j.정답 : ⑤ 수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우에 이를 부동산 `수요의 변화`라고 한다. 위 설문은 수요량의 변화와 수요의 변화를 구분할 수 있는지 여부를 묻는 문제이다.
8. m.부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
①
주택임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과에 대한 설명이다.
②
인구의 감소라는 요인으로 수요곡선 자체가 이동하는 것은 수요의 변화이다.
③
일반적으로 이자율이 하락하면 부동산의 수요가 증가한다.
④
균형 상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 균형거래량은 감소하고 균형가격은 하락한다.
⑤
주택의 수요(demand)와 소요(needs)의 개념은 서로 다르다.
정답:
j.정답 : ④ 건축원자재의 가격이 하락하면 공급이 증가한다. 따라서 공급곡선이 우측으로 이동하면 균형 거래량은 증가하고 균형가격은 하락한다.
9. m.A아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적?인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가?
①
생산성, 용도의 다양성
②
부동선, 위치의 가변성
③
영속성, 투자의 고정성
④
적재성, 가치의 보존성
⑤
부증성, 분할의 가능성
정답:
j.정답 : ② 정의 외부효과로 인해 대상부동산의 가격이 상승한 내용이다. 외부효과는 부동성이 근거가 되며, 외부환경의 변화로 대상부동산의 상대적 위치가 변하여 가격에 영향을 주는 것은 위치의 가변성과 관련된다.
10. m.부동산학의 관점에서 토지 소유권의 공간적 범위에 관한 설명 중 틀린 것은?
①
토지 지표를 토지 소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 지표권이라 한다.
②
토지 소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 공중권이라 한다.
③
토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지 소유자의 권리로 인정한다.
④
토지 소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하권이라 한다.
⑤
국가가 사유지 지하의 일부를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.
정답:
j.정답: ③ 토지 소유권에 대한 공간적 범위는 민법 제212조에 의하여 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 한다. 광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 토지 소유자의 권리가 미치지 못하는 것으로 규정되어 있다.
11. m.부동산에 대한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은? (다만, 다른 조건은 일정한 것으로 가정함)
①
어느 부동산과 밀접한 대체재가 시장에 출현한다면, 그 부동산에 대한 수요의 탄력성은 이전보다 더 커진다.
②
수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 정성적(qualitative)지표이다.
③
수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면, 임대업자의 임대료 수입은 감소한다.
④
공급의 가격탄력성은 단기에 비해 장기에 더 탄력적이다.
⑤
수요의 가격탄력성이 완전탄력적인 경우에 공급이 증가하면 균형임대료는 변화하지 않지만 균형거래량은 증가한다.
정답:
j.정답: ② ②수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 정량적(quantitive)지표이다. ▶ 정량적 지표와 정성적 지표 1. 정량적(quantitive)지표: 자료를 수치화, 단위로 나타내거나 양을 재어 기록하는 것. 2. 정성적(qualitative)지표: 자료의 성질, 특징을 자세히 말로 풀어 쓰는 방식
12. m.부동산 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
①
정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 낳을 수 있다.
②
토지은행제도는 정부 등이 사전에 토지를 비축하여 토지시장의 안정과 공공사업등을 원활하게 추진하기 위한 공적 개입수단이다.
③
주택에 대한 금융지원정책은 정부의 직접적 사장개입수단이다.
④
부동산 정보의 비대칭성, 외부효과 등의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다.
⑤
정부의 시장개입에는 공공임대주택을 직접 생산. 공급하거나 주택의 거래나 배분으 통제하는 방법 등이 있다.
정답:
j.정답: ③ 정부의 시장개입수단은 직접개입과 간접개입으로 구분할 수 있다. 직접개입의 대표적인 방법은 공영개발과 토지은행제도가 있고 간접개입의 대표적인 수단은 각종 세금정책과 금융정책이다.
13. m.감정평가에 관한 규칙의 용어 정의로 틀린 것은?
①
원가법은 기준시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
②
수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
③
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자 간에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다.
④
적산법은 기준시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 사정보정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
⑤
거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.
정답:
j.정답: ④ 적산법은 비용성에 근거한 감정평가의 원가방식 중 임료를 구하는 방법으로서 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비(필요제경비)를 가산하여 임료(적산임료)를 구하는 방법을 말한다.
14. m.부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다. 다음 기술 중 가장 적절하지 않은 것은?
①
부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여, 부동산의 법적, 경제적, 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다.
②
부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다.
③
부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학이다.
④
부동산학이 추구하는 가치를 민간부분에 한정하여 볼 때는, 효율성보다는 형평성을 중시하게 된다.
⑤
부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다.
정답:
j.정답 : ④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는 형평성보다 효율성을 중시하게 된다. 즉, 민간부문에서는 효율성이 공공부문에서는 형평성이 강조된다.
15. m.부동산학에 관한 설명 중 틀린 것은?
①
부동산학은 토지 및 그 정착물에 관하여, 그것과 관련된 직업적, 물적, 법적, 금융적 제 측면을 연구하는 학문이다.
②
부동산학은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합 학문적 성격을 지니고 있다.
③
부동산학은 복잡한 현대의 부동산 문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을 취하는 전문적인 학문 영역으로 등장하였다.
④
부동산학은 토지와 건물을 대상으로 하는 탐구라는 점에서 우주와 지구의 기본원리를 탐구하는 물리학이나 지구과학과 같은 순수과학이라고 할 수 있다.
⑤
부동산학의 접근방법 중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며, 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본 가정에서 출발한다.
정답:
j.정답 : ④ 순수과학 → 응용과학, 부동산학은 종합과학(단순과학X), 응용과학(순수과학X), 사회과학(자연과학X), 구체적 경험과학(추상과학X), 규범과학의 성격을 지니고 있다.
16. m. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?
①
경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다.
②
좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③
준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으롰서 넓은 의미의 부동산에 포함된다.
④
부동산의 물리적 개념은 부동산 활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.
⑤
토지는 생산재이지만 소비재는 아니다.
정답:
j.정답 : ⑤ 토지를 경제적 측면에서 판단하면 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등으로 분류할 수 있으며, 토지는 생산재이기도 하고 소비재이기도 하다. 즉, 토지는 일반적으로는 생산재(생산요소)이지만 지표수나 산림 등의 관점에서 토지를 이해할 경우 소비재가 되기도 한다.
17. m.다음은 경제적 측면에서의 부동산에 관련된 설명이다. 가장 타당성이 없는 것은?
①
경제적 측면에서의 토지는 경제재 또는 생산요소의 하나로서 연구된다.
②
토지에는 생산비가 투입된 것이 아닌데도 교환적 가치를 갖는다.
③
부동산가격이 일반상품과 다른 점은 그 가치에 영향을 미치는 외연적 요소가 다양하고 복잡하는데 있다.
④
경제적 측면에서의 부동산은 부동산의 수급관계적 위치, 가격관계 등도 함께 다루어 진다.
⑤
경제적 측면에서의 부동산을 유형적 관점에서 보면 토지의 지세(地勢),지반(地盤)등이 연고의 대상으로 된다.
정답:
j.정답 : ⑤ 토지의 지세, 지반 등은 유형적 관점이므로 물리적측면(기술적측면)에서의 부동산을 의미한다. 법률적측면과 경제적즉면은 무형적 관점, 기술적(물리적)유형적 관점으로 이해한다.
18. m.부동산의 개념에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?
①
부동산은 등기함으로써 공시의 효과를 갖는다.
②
공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다.
③
임차인 정착물(tenant fixture)은 부동산으로 간주되는 것이 원칙이다.
④
민법상 부동산은 투지 및 그 정착물로 정의된다.
⑤
부동산에 관한 권리는 거래의 대상이 될 수 있다.
정답:
j.정답 : ③ 임차인이 설치한 임차인 정착물은 임차인이 이사 갈 때 제거하여 가져갈 수 있으므로 부동산 정착물(부동산)에 해당되지 않는 것이 원칙이다. 따라서 임차인 정착물은 동산으로 처리된다. 그러나 임차인이 임차인 정착물을 부동산의 일부로 남기겠다는 합의하에 설치하였다면 부동산 정착물(부동산)로 전환될 수도 있다.
19. m.부동산의 개념을 설명한 것이다. 옳은 것은?
①
부동산은 물적 재산으로서 토지와 건물 등을 일컫는 말이기 때문에, 광의의 부동산 또는 준부동산 등으로 개념을 확대할 수 없다.
②
준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로 삼을 필요는 없다.
③
물리적 개념의 공간은 공중, 지표, 지하 등의 3차원 공간을 말하는 것이며, 공중공간과 지중공간을 합하여 입체 공간이라 한다.
④
법률적 개념의 부동산은 자산, 생산요소, 상품, 위치, 환경, 소유권 및 그 이외의 권리 등을 지칭한다.
⑤
부동산을 토지와 정착물이라고 할 때, 정착물이란 주택, 상가, 울타리, 경작수확물(예컨대 벼 등) 등 토지에 부가가치를 더한 개량물을 말한다.
정답:
j.정답 : ③ ① 부동산학에서는 협의의 부동산에 준부동산을 가산한 것을 광의의 부동산이라 하므로 광의의 부동산으로 개념을 확대할 수 있다. ② 부동산과 같이 등기, 등록을 요하는 동산 등을 준 부동산이라고 하는데, 준 부동산도 부동산에 준하여 법률상 취급을 하므로 부동산학에서도 학문의 대상으로 삼고 있다. ④ 자산, 생산요소, 상품은 경제적 개념의 부동산이며, 위치, 환경은 기술적, 물리적 개념의 부동산에 해당된다. ⑤ 경작 수확물은 토지로부터 분리
20. m.다음은 부동산의 개념과 관련이 있는 내용을 설명한 것이다. 옳은 것은?
①
좁은 의미의 부동산과 의제부동산(준 부동산)을 합쳐 복합부동산이라 부른다.
②
민법에서 규정하고 있는 토지와 정착물은 의제부동산이다.
③
부동산학에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다.
④
선박, 공장재단, 중기 등은 협의의 부동산에 속한다.
⑤
어업권은 민법의 토지에 관한 규정을 준용하지 않는다.
정답:
j.정답 : ③ ① 은 광의의 부동산, ② 는 협의의 부동산 ④ 선박 등은 준 부동산을 말하며 광의의 부동산에 속한다. ⑤에서 어업권이란 수산업법에 의하여 면허 또는 허가를 받아 일정한 공유수면에서 수산동식물을 독점적, 배타적으로 양식 할 수 있는 권리(무체재산권)로 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되므로 민법의 토지에 관한 규정을 준용한다고 볼 수 있다.
