1) 문제의 접근 방법
하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우에 건폐율 및 용적률이 어떻게 적용되는지를 구하는 문제이다. 사안에 법령을 대입하여 적용되는 용적률을 구한 다음에 연면적을 구하면 된다.
2) 용적률과 연면적의 개념
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 그러므로 용적률과 대지면적이 주어지면 연면적을 산출할 수 있다.
(최대)용적률 (%) = 건축물의 (최대)연면적 / 대지면적 X 100
3) 근거법령의 적용
하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용한다.(법률 제84조 1항)
1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.
2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.
법 제84조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다. (시행령 94조)
甲의 대지는 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 작은 부분의 규모가 660제곱미터 이하인 경우(인접한 제3종일반주거지역의 면적이 100제곱미터)이므로 가중평균한 용적율을 구한다.
가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적
따라서
甲 대지의 용적률 = (400㎡ X 500% + 100㎡ X 250%) / 500㎡ = 450%
4) 건물의 최대연면적
1)의 공식에 대입하면
450% = 건물의 연면적 / 500㎡ X 100
그러므로 건물의 최대연면적은 2,250㎡가 된다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
[시행 2014.1.17.] [법률 제11922호]
제84조 (둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)
①하나의 대지가 둘 이상의 용도지역용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 "용도지역등"이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 미관지구나 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구나 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다. <개정 2012.2.1>
1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 f2x2 … fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.
2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 f2x2 … fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다.
④번 관련법령:[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제6장 제2절 제94조]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
[시행 2013.6.11.] [대통령령 제24593호]
제94조 (2 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준) 법 제84조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다. <개정 2004.1.20, 2012.4.10>