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| 문제 | 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 양 권리를 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득한 이후의 부동산의 사용, 수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임차권의 소멸시기(=임차인에 대한 배당표의 확정시) 및 경락인과의 관계에서 부당이득으로 되는지 여부(소극) 대법원, 2004.8.30, 2003다23885 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조의5의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조의5] 주택임대차보호법 [시행 2010.11.18] [법률 제10303호] 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. [전문개정 2008.3.21]【전문】 |
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| 문제 | 임대차계약의 당사자가 기존채권을 임대차보증금으로 전환한 경우 임차인은 원칙적으로 대항력을 갖지 못한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우, 그 사정만으로 임차인의 주택임대차보호법상의 대항력이 부정되는지 여부(소극) 대법원, 2002.1.8, 2001다47535 【해설자 해설】 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 대항력이 부정되는 것은 아니다. 【판시사항】 【판결요지】 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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| 문제 | 주택임대차보호법은 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 적용되지 않는다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 주택임대차보호법 주거용 건물 해당 여부 판단기준 대법원, 1998.12.27, 2024 【해설자 해설】 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지용도에 따라서 정하여야 한다. 【판시사항】 【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제2조] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제2조 (적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. [전문개정 2008.3.21]【전문】 |
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| 문제 | 임차인이 전입신고를 올바르게 하더라도 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 틀리게 기재되었다면 거래안전의 보호를 위하여 그 임대차는 대항력을 취득할 수 없다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우 임대차의 대항력이 생기는지 여부(적극) 대법원, 1991.8.13, 91다18118 【해설자 해설】 【판시사항】 【판결요지】 임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게(안양동 545의5가 안양동 545의2로)기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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| 문제 | 주택의 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대차기간 만료 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에 임차인은 양수인 뿐만 아니라 양도인에 대해서도 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 대항력 있는 주택임대차에 있어 주택이 양도되었으나 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무의 존속 여부(적극) 대법원, 2002.9.4, 2001다64615 【해설자 해설】 대항력 있는 주택임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 원칙이지만, 임차인이 지위승계를 원하지 않는 경우에는 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기한 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. 【판시사항】 【판결요지】 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ③항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ③임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [주택임대차보호법 제4조 ②항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제4조 (임대차기간 등) ②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 【전문】 |
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| 문제 | 甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 거주하다가 이를 乙에게 매도함과 동시에 그로부터 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 甲으로 하는 임대차계약을 체결한 후 乙 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이어 같은 날 丙 명의의 근저당권이 설정된 경우, 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 마쳐지는 즉시 임차권의 대항력을 취득하는 것이므로 丙의 신청으로 개시된 임의경매절차에서 위 주택을 매각받은 丁에게 위 임차권으로써 대항할 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 매도함과 동시에 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에 소유권이전등기가 경료된 경우, 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(= 소유권이전등기 익일부터) 대법원, 2000.2.11, 99다59306 【해설자 해설】 집을 팔고서 다시 집에 세를 얻어 사는 경우도 흔히 일어나고 있는데 이 경우에 대항력을 갖기 위해서는 다른 대항력이 요건이 구비되어도 소유권이전등기가 경료되지 않았다면 소유권이전등기가 마쳐진 다응날부터 대항력을 갖게된다. 【판시사항】 【판결요지】 甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 乙에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 甲의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 乙명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, , 甲의 처의 주민등록은 주택에 관하여 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 乙명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 甲의 처와 乙 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 乙명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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| 알림 | 제32조(지적 재산권) 당사가 지적 재산권을 가지고 있는 자료, 서비스, 소프트웨어, 상표 등을 당사의 서면 동의 없이 전부 또는 일부를 수정,대여, 대출, 배포, 제작, 양도, 재라이센스, 담보권 설정, 상업적 이용행위 등을 할 수 없습니다. |