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| 문제 | 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 주택임대차보호법 [시행 2014.1.1.] [법률 제12043호] 제6조 (계약의 갱신) ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> |
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| 문제 | 동법의 적용대상이 되는 주거용 건물인지는 공부(公簿)상 용도표시만으로 결정된다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 주택임대차보호법 주거용 건물 해당 여부 판단기준 대법원, 1998.12.27, 2024 【해설자 해설】 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지용도에 따라서 정하여야 한다. 【판시사항】 【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제2조] 【전문】 |
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| 문제 | 대지에 관한 저당권설정 후 지상건물이 신축된 경우에도 소액임차인은 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 주택임대차보호법 건물 신축의 경우 대지매각 금액에 대한 우선변제권 대법원, 1999.7.23, 99다25532 【해설자 해설】 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이지만, 이는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 우선변제를 받을 수 있다. 【판시사항】 【판결요지】 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] [주택임대차보호법 제8조 ③항] 【전문】 |
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| 문제 | 입주 및 전입신고를 한 주택의 소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에 종전의 상태를 유지한 채 그 주택을 다시 임차한 경우, 주택임차권의 대항력은 주택양도인의 최초전입신고일 익일부터 발생한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 매도함과 동시에 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에 소유권이전등기가 경료된 경우, 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(= 소유권이전등기 익일부터) 대법원, 2000.2.11, 99다59306 【해설자 해설】 집을 팔고서 다시 집에 세를 얻어 사는 경우도 흔히 일어나고 있는데 이 경우에 대항력을 갖기 위해서는 다른 대항력이 요건이 구비되어도 소유권이전등기가 경료되지 않았다면 소유권이전등기가 마쳐진 다응날부터 대항력을 갖게된다. 【판시사항】 【판결요지】 甲이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 乙에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 甲의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 乙명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, , 甲의 처의 주민등록은 주택에 관하여 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 乙명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 甲의 처와 乙 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 乙명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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| 문제 | 임차인은 임대차가 종료하지 않더라도 일정한 보증금 중 일정액에 대하여 주택양수인에게 우선변제를 청구할 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 주택임대차 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인은 임대차가 종료되어야 우선변제를 받을 수 있는지 여부(적극) 대법원, 1998.9.25, 97다28650 【해설자 해설】 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 【판시사항】 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조의2 ②항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조의2 (보증금의 회수) ②제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. [주택임대차보호법 제3조의2 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조의2 (보증금의 회수) ①임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.【전문】 |
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| 문제 | 임차인 甲이 임대인의 승낙을 받아 乙에게 임대주택을 적법하게 전대한 경우, 전차인 乙이 주택을 인도받았으나 乙의 이름으로 주민등록을 이전하지 않았더라도 甲의 이름으로 주민등록이 되어 있다면 乙은 제3자에 대하여 대항력을 갖는다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 상세해설 전차인 乙의 이름으로 주민등록이 되어 있어야 한다. 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부(적극) 대법원, 2007.11.29, 2005다64255 【해설자 해설】 주택임대차보호법의 대항요건은 임차인이 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있고, 그 방법은 1)임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 2)전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 갖추게 된다. 【판시사항】 【판결요지】 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다. 【참조조문】 [주택임대차보호법 제3조 ①항] 주택임대차보호법 [시행 2009.8.9] [법률 제9653호] 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.【전문】 |
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