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| 문제 | 거래사례비교법은 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다. |
| 정답 | O(옳다) |
○
| 문제 | 거래사례비교법에서 시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 현재시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 시점수정은 가격수준의 변동이 있을 경우에 거래사례 가격을 기준시점의 수준으로 정상화하는 작업을 말한다. 현재시점의 가격 ⇒ 기준시점의 가격 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제2조 2호] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제2조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. <개정 2014.1.2> 1. "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 2. "기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 3. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다. 4. "가치형성요인"이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 5. "원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 6. "적산법(積算法)"이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 7. "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 8. "임대사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 9. "공시지가기준법"이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 10. "수익환원법(收益還元法)"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 11. "수익분석법"이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 12. "감가수정"이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 13. "인근지역"이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 "대상부동산"이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 14. "유사지역"이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 15. "동일수급권(同一需給圈)"이란 대상부동산과 대체경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다. |
○
| 문제 | 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 기준시점이 미리 정하여진 때에는, 가격조사가 가능하지 않더라도, 그 일자를 기준시점으로 정할 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜로서, 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. 따라서 가격조사가 가능하지 않더라도 미리 정하여진 일자를 기준시점으로 할 수 있다는 표현은 틀린 설명이다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제9조 ②항] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제9조 (기본적 사항의 확정) ②기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. |
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○
| 문제 | 감정평가업자가 평가를 할 때에는, 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우라도, 실지조사를 생략하여서는 아니 된다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 원칙적으로 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다. 그러나 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우 또는 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 때에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제10조] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제10조 (대상물건의 확인) ①감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다. ②감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다. 1. 천재지변, 전시사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우 2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우 |
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★★★★
| 문제 | 소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는, 관계 법령에 의한 소음 등의 허용기준은 고려하여야 하나, 원상회복비용은 고려하지 아니한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제25조] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제25조 (소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가업자는 소음진동일조침해 또는 환경오염 등(이하 "소음등"이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다. |
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○
| 문제 | 전문가의 자문 등을 거쳐 평가한 경우, 그 자문 등의 내용을 감정평가서에 기재하여야 한다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제13조 ②항 12호] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제13조 (감정평가서 작성) ②감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 12. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제9조 ③항] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제9조 (기본적 사항의 확정) ③감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다. |
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○
| 문제 | 집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 원칙적으로 원가법에 의한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 원가법 ⇒ 거래사례비교법 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제16조] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제16조 (토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다. |
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○
| 문제 | 회계목적의 감가상각은 취득가격을 기준으로 하지만, 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기준으로 한다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | ※ 기업회계상의 감가상각과 감정평가상의 감가수정 기업회계상의 감가상각과 감정평가상의 감가상각(감가수정)은 수행하는 목적 및 취지에서 근본적인 차이점을 가지고 있다. 기업회계에서는 궁극적으로 순이익을 계산하기 위한 목적에서 최초의 취득원가를 기준으로 매기 자산의 원가(장부가액)를 비용으로 배분하기 위하여 감가상각을 하는 것이고, 감정평가에서는 원가를 비용으로 처리하여 순이익을 산출하는 것에는 관심이 없고 오로지 그 시점에서 대상자산의 실제의 시장가치를 측정하기 위하여 감가상각을 하는 것이다 (이러한 차이 때문에 감정평가상의 감가상각을 감가수정이라고 부른다). 따라서 기업회계상 감가상각의 대상이 되는 금액은 장부가액(취득원가)이고, 감정평가상 감가상각의 대상이 되는 금액은 재조달원가(실제가치)인 것이다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제2조 12호] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제2조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. <개정 2014.1.2> 1. "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 2. "기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 3. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다. 4. "가치형성요인"이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 5. "원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 6. "적산법(積算法)"이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 7. "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 8. "임대사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 9. "공시지가기준법"이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 10. "수익환원법(收益還元法)"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 11. "수익분석법"이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 12. "감가수정"이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 13. "인근지역"이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 "대상부동산"이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 14. "유사지역"이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 15. "동일수급권(同一需給圈)"이란 대상부동산과 대체경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다. |
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