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| 문제 | 회계목적의 감가상각은 관찰감가를 인정하나, 감정평가의 감가수정은 관찰감가를 인정하지 않는다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 설명이 바뀌었다. 회계목적의 감가상각은 관찰감가를 인정하지 않으나, 감정평가의 감가수정은 관찰감가를 인정한다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제15조 ②항 2호] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제15조 (건물의 감정평가) ②감정평가업자는 원가법에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적기능적경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다. |
| 출처 | http://ogoodvip.net 공인중개사 시험준비 커뮤니티. |
| 알림 | 제32조(지적 재산권) 당사가 지적 재산권을 가지고 있는 자료, 서비스, 소프트웨어, 상표 등을 당사의 서면 동의 없이 전부 또는 일부를 수정,대여, 대출, 배포, 제작, 양도, 재라이센스, 담보권 설정, 상업적 이용행위 등을 할 수 없습니다. |
○
| 문제 | 정률법에서 매년의 감가액은 첫해가 가장 크고, 해가 갈수록 점차 줄어든다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 감가상각의 방법에는 여러가지가 있으나 현재 출제 수준으로는 정액법과 정류법의 차이를 아는 정도로 족하다. 1)정액법 유형자산의 가치가 내용연수동안에 수익 창출에 기여하는 정도가 매 회계기간마다 동일한 금액만큼 기여한다고 보아 비용에 배분하는 방법을 말한다. 즉 초기에는 수리비가 들지 않지만 시간이 경과할수록 수리비용이 많이 든다고 가정하는 것이다. 2)정률법 자산의 가치가 수익창출에 기여하는 정도가 매년 일정비율로 인식하는 방법으로 보유초기에 많은 금액을 감가상각하고 시간이 경과할수록 체감하는 감가상각비를 계상하는 방법을 말한다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제15조 ②항 2호] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제15조 (건물의 감정평가) ②감정평가업자는 원가법에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적기능적경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다. |
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○
| 문제 | 감가수정에서 감가의 요인은 일반적으로 물리적, 기능적 및 경제적 요인으로 구분할 수 있다. |
| 정답 | O(옳다) |
○
| 문제 | 건물의 감가수정을 할 때 내용연수는 물리적 내용연수를 기준으로 한다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 건물의 감가수정을 할 때 내용연수는 물리적 내용연수가 아니라 경제적 내용연수를 기준으로 한다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제15조 ②항 2호] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제15조 (건물의 감정평가) ②감정평가업자는 원가법에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적기능적경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다. |
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★★
★★| 문제 | 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 그 밖의 요인 보정의 순서에 따라야 한다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제14조 ③항] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제14조 (토지의 감정평가) ③감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. <개정 2013.3.23> 1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역이용상황주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사발표하는 비교표준지가 있는 시군구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시군구의 평균지가변동률을 적용할 것 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정 |
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○
| 문제 | 건물의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다. |
| 정답 | X(아니다) |
| 해설 | 건물의 감정평가에는 원가법을 적용한다. |
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| 문제 | 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 하고, 이 경우에 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제2조 7호] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제2조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. <개정 2014.1.2> 1. "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 2. "기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 3. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다. 4. "가치형성요인"이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 5. "원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 6. "적산법(積算法)"이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 7. "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 8. "임대사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 9. "공시지가기준법"이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 10. "수익환원법(收益還元法)"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 11. "수익분석법"이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 12. "감가수정"이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 13. "인근지역"이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 "대상부동산"이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 14. "유사지역"이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 15. "동일수급권(同一需給圈)"이란 대상부동산과 대체경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다. 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제16조] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제16조 (토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다. |
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| 문제 | 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에는 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다. |
| 정답 | O(옳다) |
| 해설 | 관련법령:[감정평가에 관한 규칙 제25조] 감정평가에 관한 규칙 [시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호] 제25조 (소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가업자는 소음진동일조침해 또는 환경오염 등(이하 "소음등"이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다. |
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