1번문제
[공인중개사법]
공인중개사법령상 개업공인중개사의 성명과 사무소 명칭에 관한 설명으로 옳은 것은?
(제24회 공인중개사)
① 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭으로 ‘공인중개법률사무소’를 사용할 수 있다.
② 토지의 매매 등을 알선하는 무자격 개업공인중개사는 그 사무소에 ‘부동산중개’와 유사한 명칭을 사용할 수 있다.
③ 개업공인중개사가 설치한 옥외광고물에 성명을 거짓으로 표기한 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
④ 법인인 개업공인중개사가 분사무소에 옥외광고물을 설치하는 경우 분사무소 신고필증에 기재된 책임자의 성명을 표기해야 한다.
⑤ 등록관청이 위법하게 설치된 사무소 간판의 철거를 명하였음에도 이를 철거하지 않은 경우 그 철거 절차는 ?민사집행법?에 따라야 한다.
1번정답
<정답> ④
<해설>
① 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문자를 사용해야 하므로 ‘공인중개법률사무소’라는 명칭은 부적법하다.
② 개업공인중개사가 아닌 자는 그 사무소명칭으로 ‘공인중개사사무소’, ‘부동산중개’ 또는 이와 유사한 명칭을 사용할 수 없다.
③ 개업공인중개사가 옥외광고물에 성명을 표기하지 않거나 거짓으로 표기한 경우에는 ‘100만원’ 이하의 과태료가 부과된다.
⑤ 철거명령에 불응한 경우에는 ‘?행정대집행법?’에 따라 대집행을 할 수 있다.
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2번문제
[민법 및 민사특별법]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법령상 집합건물에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) (제26회 기출)
① 집합건축물대장에 등록되지 않더라도 구분소유가 성립할 수 있다.
② 공용부분의 사용과 비용부담은 전유부분의 지분비율에 따른다.
③ 집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다.
④ 관리인 선임 여부와 관계 없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다.
⑤ 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
2번정답
<정답> ②
비용부담은 그 지분의 비욜(=전유부분 면적비율)에 따르지만, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(동법 제11조).
① 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적?물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대판전합 2010다71578).
③ 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다(대판 2013.12.12. 2011다78200).
④ 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(동법 제16조).
⑤ 전유부분과 대지사용권의 일체성(동법 제20조)
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3번문제
[민법 및 민사특별법]
부동산실권리자명의등기에관한법률에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
(15회 공인중개사)
① 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받은 경우는 위 법상의 명의신탁약정에 포함되지 않는다.
② 명의신탁약정의 무효와 이에 따르는 물권변동의 무효는 제3자에 대한 대항력이 없으며, 여기에서 제3자는 원칙적으로 선의인 자에 한한다.
③ 3자간 계약명의신탁의 경우, 매도인이 명의신탁사실을 알았을 때에는 그로 인한 물권변동은 무효이다.
④ 종중이 그 소유부동산을 종중 이외의 자 명의로 등기 하였더라도 조세포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 명의신탁약정에 따른 물권변동은 효력이 있다.
⑤ 명의수탁자란 명의신탁약정에 의하여 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.
3번정답
<정답> ②
<해설> ① 부동산양도담보는 부동산실명법이 적용되지 아니하므로 명의신탁약정에 포함되지아니하고 유효하다.(부동산실명법 제2조)
② 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(제4조 제3항). 여기서 ?제3자?는 명의신탁약정의 당사자 및 포괄승계인 외의 자로서 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 자를 말하고[2005다34667], 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 가압류채권자도 포함된다[99다56529]. 그러나 제3자는 선의?악의를 묻지 않는다[99다56529].
③ 3자간 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁사실을 안 경우 물권변동이 무효이므로 소유권 등 물권은 원래의 소유자(양도인)에게 있다. 원소유권자는 소유권에 기한 방해배제청구로 수탁자에게 등기말소를 청구할 수 있고, 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수도 있으며, 제741조에 의거하여 부당이득반환청구를 할 수도 있다.
④ 제8조 제1호
⑤ 제2조 제3호
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------4번문제
[공인중개사법]
( )안에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(제23회 공인중개사)
공인중개사법령상 중개의뢰인 일방으로부터 받을 수 있는 주택(부속토지 포함)의 중개보수의 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 (ㄱ) 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 (ㄴ) 이내의 범위 안에서 시·도의 조례로 정한다.
① ㄱ : 1천분의 8, ㄴ : 1천분의 7
② ㄱ : 1천분의 8, ㄴ : 1천분의 8
③ ㄱ : 1천분의 8, ㄴ : 1천분의 9
④ ㄱ : 1천분의 9, ㄴ : 1천분의 8
⑤ ㄱ : 1천분의 9, ㄴ : 1천분의 9
4번정답
<정답> ④
<해설>
주택의 중개보수의 한도는 일방으로부터 매매·교환의 경우에는 거래금액의 (1천분의 9) 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 (1천분의 8) 이내의 범위 안에서 시·도의 조례로 정한다.
★★★★
5번문제
[민법 및 민사특별법]
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) (제26회 기출)
① 소유권 이외의 부동산 물권의 명의신탁은 동 법률의 적용을 받지 않는다.
② 채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 소유권을 이전받기로 하는 약정은 동 법률의 명의신탁약정에 해당한다.
③ 양자간 등기명의신탁의 경우 신탁자는 수탁자에게 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④ 3자간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 해주더라도, 그 등기는 무효이다.
⑤ 명의신탁약정의 무효는 악의의 제3자에게 대항할 수 있다.
5번정답
<정답>③
명의신탁자는 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자에 대하여 ‘명의신탁 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기’를 청구할 수 없다(대판 98다12874).
① 부동산에 관한 소유권 기타 물권도 규율하므로 소유권은 물론 지상권, 전세권, 저당권 등에 대하여도 적용이 된다(동법 제2조 제1호).
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우(?? 양도담보·가등기담보)는 명의신탁으로 해당하지 않는다(제2조 제1호 단서).
④ 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 경료해 주었다면 그 등기는 실체관계에 부합하여 유효하다(대판 2004다6764).
⑤ 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 선·악을 불문하고 제3자에게 대항하지 못한다(제4조 3항).