과목별모의고사-188(종합)중개대상물의 확인·설명에 관한 내용 중 틀린 것은?

6번문제

[공인중개사법]

중개대상물의 확인·설명에 관한 내용 중 틀린 것은?(제16회 공인중개사)

①개업공인중개사가 중개의뢰를 받은 경우에는 거래당사자 쌍방에게 법령이 정하는 사항을 확인하여 근거자료를 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다.

②개업공인중개사는 중개대상물의 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

③중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 소정의 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 이를 교부하여야 한다.

④개업공인중개사는 거래당사자 쌍방에게 교부하는 중개대상물의 확인·설명서에 서명 및 날인하여야 한다.

⑤개업공인중개사가 확인·설명하여야 할 사항에는 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율에 관한 사항도 포함된다.

6번정답

<정답> ①

<해설> 확인·설명은 거래당사자 쌍방이 아니라 ‘취득’의뢰인 일방에게 하는 것이다.

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7번문제

[부동산학개론]

부동산금융에 관한 설명 중 틀린 것은? (제19회)

① 부동산금융은 부동산의 개발, 취득 등의 목적으로 화폐와 신용을 이전하기 위하여 사용되는 제도, 시장, 수단과 관계된 영역을 말한다.

② 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.

③ 부동산금융에는 담보기능, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면의 혜택 등이 있다.

④ 부동산 프로젝트금융에서는 대상부동산을 담보로 제공받으며, 소구금융(recourse loan)이 일반적이다.

⑤ 부동산 거래의 활성화를 통해 부동산 개발 및 건설 활동을 촉진시키는 기능이 있다.

7번정답

<정답> ④

<해설> 프로젝트금융에서는 원칙적으로 대상부동산을 담보로 제공받지 않으며, 비소구금융이 일반적이다.

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8번문제

[부동산학개론]

점증상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환의 세가지 대출상환방식 중 다음 질문에 적합한 방식은?(다른 조건은 동일하다고 가정) (제16회)

ㄱ. 차입자의 첫 회 월불입액이 가장 적은 대출상환방식은?

ㄴ. 첫회 월불입액이 납부 후 만기 이전에 중도상환할 경우 미상환 대출잔액이 가장 적게 되는 대출상환방식은?

      ㄱ                                              ㄴ 

① 점증상환                     원금균등분할상환

② 점증상환                     원리금균등분할상환

③ 원리금균등분할상환                   점증상환

④ 원리금균등분할상환              원리균등분할상환 

⑤ 원리균등분할상환                   점증상환

8번정답

<정답> ①

<해설> 초기의 월불입액의 크기는 원금균등분할상환 > 원리금균등분할상환 > 점증상환 순이다.

초기에 중도상환시 상환한 누계액이 가장 많은 원금균등분할상환방식이 미상환대출잔액이 가장 적게 된다.

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9번문제

[부동산학개론]

주택저당대출방식 중 고정금리대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 대출조건은 동일하다고 가정함) (제23회) 

① 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등분할상환방식의 원리금보다 많다.

② 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등분할상환방식보다 원금균등분할상환방식으로 대출해주는 것이 원금회수측면에서 보다 안전하다.

③ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.

④ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.

⑤ 중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 적다.

9번정답

<정답> ⑤

<해설> 초기 원금상환액이 원리금균등분할상환이 원금균등분할상환보다 적다. 따라서 중도상환시 저당잔금은 원리금균등분할상환이 원금균등분할상환보다 많다.

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10번문제

[부동산학개론]

주택금융시장에 관한 설명 중 옳은 것으로 묶은 것은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정한다) (제18회)

㉠금융감독기관은 주택저당대출의 대출기준인 대부비율(loan to value ratio)을 올려서 주택수요를 줄일 수 있다.

㉡주택저당대출 금리와 주택자금 공급을 조절하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있다.

㉢주택저당증권(MBS)을 발행하여 주택저당대출의 공급이 늘게 되면 주택수요가 증가할 수 있다.

㉣한국주택금융공사의 주택저당대출조건은 변동금리이고 만기가 3년 이내인 경우가 많다.

㉤다른 대출조건이 동일하다면 통상적으로 고정금리 주택 저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.

① ㉠, ㉡, ㉢                              ② ㉠, ㉢, ㉣

③ ㉡, ㉢, ㉤                              ④ ㉡, ㉣, ㉤

⑤ ㉢, ㉣, ㉤

10번정답

<정답> ③

<해설> ㉠대부비율(loan to value ratio)을 올리게 되면 주택수요가 늘어난다.

㉣한국주택금융공사의 주택저당대출조건은 고정금리이고 만기가 10년 이상이다.

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1번문제

[민법 및 민사특별법]

유치권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (21회 공인중개사)

① 유치권의 성립을 배제하는 당사자의 특약은 유효하다.

② 채무자 이외의 제3자의 소유물에도 유치권이 성립할 수 있다.

③ 계약명의신탁의 신탁자는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 하여, 자신이 점유하는 신탁부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다.

④ 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.

⑤ 임차인의 비용상환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있다.

1번정답

<정답> ③ 

<해설> 

① 명문규정은 없지만, 유치권을 배제하는 특약은 유효하다고 함이 통설의 태도이다. 따라서 유치권이 성립하려면 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다. 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것을 건물에 지출한 각종 유익비?필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 보아 임차인의 유치권 주장을 배척한다[73다2010].

② 타인은 채무자뿐만 아니라 제3자도 포함되므로, 목적물이 채무자의 소유물임을 요하지 않는다(소유자 아닌 점유자가 채무자인 경우 또는 목적물이 경락?매매된 경우에 목적물 소유자는 채무자가 아닐 수 있다). 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도, 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하다[71다2414].

③ 계약명의신탁에 있어 명의신탁자가 명의수탁자에 대하여 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 없다[2008다34828]. 즉, 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다.

④ 임대차계약을 체결하지 않고 권원없이 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 필요비 또는 유익비를 지출한 경우에는 유치권을 행사할 수 없다[4288민상260]. 그리고 시계를 절취한 자가 그 시계를 수선하더라도 그 보수(수선대금채권)에 기하여 그 시계에 대해 유치권을 행사할 수는 없다.

⑤ 적법한 임차인은 비용상환청구권에 관하여 유치권을 가진다.

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2번문제

[공인중개사법]

공인중개사법령상 개업공인중개사의 확인·설명의무에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?

(제22회 공인중개사)

ㄱ. 권리관계의 경우 등기사항증명서 등의 근거자료를 권리를 취득하려는 의뢰인에게 제시해야한다.

ㄴ. 개업공인중개사의 자료요구에 대해 중개의뢰인이 자료를 제공하지 않는 경우 개업공인중개사는 중개대상물에 대해 조사할 권한이 있다.

ㄷ. 법인의 분사무소에서 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하면서 확인·설명서를 작성한 경우에는 대표자가 서명 및 날인해야 한다.

ㄹ. 부동산 유치권은 확인·설명의 대상이 아니다.

ㅁ. 중개대상물 확인·설명서 서식에 권리관계의 증명근거로 지형도는 명시되어 있지 않다.

 ① ㄱ, ㄴ, ㄷ     ② ㄴ, ㄷ, ㄹ     ③ ㄴ, ㄷ, ㅁ     ④ ㄴ, ㄹ, ㅁ     ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

2번정답

[공인중개사법]

<정답> ②

<해설> 

ㄴ. 개업공인중개사의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 이를 취득의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재하여야 하나 조사할 권한까지 부여한 것은 아니다. ㄷ. 분사무소에서 작성된 거래계약서 및 확인/설명서에는 그 책임자가 서명 및 날인해야 한다. ㄹ. 미공시 권리인 부동산 유치권도 확인·설명을 해야 한다.

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3번문제

[민법 및 민사특별법]

청약과 승낙에 관한 설명으로 틀린 것은? (25회 공인중개사) 

① 불특정다수인에 대한 청약은 효력이 있다.

② 불특정다수인에 대한 승낙은 효력이 없다.

③ 청약과 승낙은 각각 그 발송시에 효력이 생긴다.

④ 승낙기간을 정하지 않은 청약은 상당한 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때 그 효력을 잃는다.

⑤ 승낙기간을 정하지 않은 청약에 대하여 연착된 승낙은 청약자가 이를 새로운 청약으로 볼 수 있다.

3번정답

<정답> ③

<해설> 

① 청약의 상대방은 불특정다수인(예컨대 자동판매기의 설치, 버스의 정류장에서의 정차, 신문광고에 의한 청약)이어도 무방하다. 

② 승낙은 청약의 존속기간 중에 특정의 청약자에게 해야 한다. 따라서 불특정다수인에 대한 승낙은 인정되지 않는다. 청약에 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다. 

③ 격지자간의 청약은 도달주의이고, 승낙은 발신주의가 적용된다.

④ 제529조

⑤ 승낙기간이 경과한 후에 도달한 승낙은 계약을 성립시키지 못하지만 청약자가 그 승낙을 새로운 청약으로 보고 승낙하여 계약을 성립시킬 수 있다.

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4번문제

[부동산학개론]

일정기간 동안 상환액을 특정비율로 증액하여 원리금상환액을 초기에는 적게 부담하고, 시간의 경과에 따라 부담을 늘려가는 방식은? (제25회)

① 원리금균등분할상환방식 

② 체증식분할상환방식

③ 체감식분할상환방식 

④ 만기일시상환방식

⑤ 잔액일시상환방식

4번정답

<정답> ②

<해설> 체증식분할상환방식에 대한 설명이다. 이는 미래소득이 확실한 젊은 소득층과 취득부동산에 대하여 예정보유기간이 단기인 차입자가 이용하기에 적합한 방식이다.

★★★★

5번문제

[공인중개사법]

공인중개사법령상 부동산거래정보망의 지정 및 이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

(제23회 공인중개사)

① 국토교통부장관은 부동산거래정보망을 설치·운영할 자를 지정할 수 있다.

② 부동산거래정보망은 개업공인중개사 상호간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하기 위한 것이다.

③ 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3월 이내에 부동산거래정보망의 운영규정을 정하여 지정권자의 승인을 얻어야 한다.

④ 거래정보사업자가 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 않은 경우, 지정권자는 그 지정을 취소할 수 있다.

⑤ 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 거래의 중요한 정보를 거짓으로 공개한 개업공인중개사는 500만원 이하의 과태료에 처한다.

5번정답

<정답> ⑤

<해설> 

개업공인중개사가 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우나 공개한 중개대상물의 거래사실을 통보하지 아니한 경우 업무정지처분을 받을 수 있다.

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6번문제

[민법 및 민사특별법]

유치권의 소멸사유가 아닌 것은? (24회 공인중개사)

① 혼동                                          ② 점유의 상실

③ 유치물의 멸실                                  ④ 제3자에게의 유치물 보관

⑤ 채무자 아닌 유치물 소유자의 변제

6번정답

<정답> ④

<해설> ①, ③ 물권 일반의 소멸사유로 목적물의 멸실, 혼동, 공용수용, 포기, 몰수 등이 있다. 

② 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(제328조). 그러나 점유침탈에 대해 점유물반환청구권(제204조)을 행사하여 반환받은 경우에는 점유가 계속되므로(제192조 제2항 단서), 침탈기간 동안 유치권은 소멸하지 않은 것으로 된다.

④ 유치권자의 점유는 간접점유를 포함하므로, 유치권자가 채무자(소유자)의 승낙 없이 유치물을 대여하거나 담보제공하여 간접점유하고 있는 경우에는 채무자가 유치권소멸청구(제324조 제3항)를 하지 않는 한 유치권은 존속한다.

⑤ 담보물권의 부종성으로 인해 변제등으로 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸한다. 

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7번문제

[민법 및 민사특별법]

계약해제에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (20회 공인중개사)

① 당사자 일방이 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하였다가 이를 적법하게 철회했더라도 그 상대방은 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

② 토지거래허가를 요하는 계약의 당사자는 토지거래허가신청절차에 협력할 의무를 부담하지만, 협력의무불이행을 이유로 그 계약을 일방적으로 해제할 수 없다.

③ 채무자의 책임 있는 사유로 채무의 이행이 불능으로 된 경우, 채권자는 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

④ 법정해제권을 배제하는 약정이 없으면, 약정해제권의 유보는 법정해제권의 성립에 영향을 미칠 수 없다.

⑤ 당사자가 수인인 경우에 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다.

7번정답

<정답> ①

<해설> 

① 이행거절의 의사표시가 적법하게 철회된 경우 상대방으로서는 자기 채무의 이행을 제공하고 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후가 아니면 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다[2000다40995].

② 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않아 채권자가 그 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무여야 하고, 그렇지 않은 부수적 채무(토지거래허가에서 협력의무)를 불이행한 데에 지나지 않은 경우에는 계약을 해제할 수 없다[2001다20394].

③ 제546조

④ 계약서에 명문으로 위약시의 법정해제권의 포기 또는 배제를 규정하지 않은 이상, 계약당사자 중 어느 일방에 대한 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약의 유무 등은 채무불이행으로 인한 법정해제권의 성질에 아무런 영향을 미칠 수 없다[89다카14110].

⑤ 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에 계약의 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에게 하여야 한다(제547조 제1항). 그러나 수인이 공동으로 또는 동시에 해야 하는 것은 아니며, 개별적으로 해제하는 경우에는 최후에 한 의사표시가 도달한 때에 해제의 효력이 발생한다. 제547조 제1항은 당사자 간의 특약으로 이를 배제할 수 있다[93다46209].

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8번문제

[민법 및 민사특별법]

계약의 청약과 승낙에 관한 설명으로 옳은 것은? (제26회 기출)

① 격지자간의 청약은 이를 자유로이 철회할 수 있다.

② 청약은 상대방 있는 의사표시이므로 청약할 때 상대방이 특정되어야 한다.

③ 청약자가 그 통지를 발송한 후 도달 전에 사망한 경우, 청약은 효력을 상실한다.

④ 격지자간의 계약은 승낙의 통지가 도달한 때에 성립한다.

⑤ 승낙기간을 정하여 청약을 하였으나 청약자가 승낙의 통지를 그 기간 내에 받지 못한 경우, 원칙적으로 청약은 효력을 상실한다.

8번정답

<정답> ⑤

  승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다(제528조)

① 청약은 도달한 이후에는 철회할 수 없다(제527조).

② 불특정다수인에 대한 청약도 유효하다(?? 신문광고에 의한 청약?버스의 정류장에의 정차 등). 

③ 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다(제111조 제2항).

④ 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다(제531조).

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9번문제

[부동산학개론]

주택저당채권(MBS)의 발행효과에 대한 설명 중 틀린 것은? (제15회 추가) 

① 주택수요자에게 안정적으로 장기대출을 해줄 가능성이 증가한다.

② 금융기관은 보유하고 있는 주택담보대출채권을 유동화하여 자금을 조달할 수 있다.

③ 채권투자자는 안정적인 장기투자를 할 수 있는 기회를 가진다.

④ 정부는 주택저당채권을 발행하여 단기적으로 주택가격을 하락시킬 수 있다.

⑤ 주택금융자금의 수급불균형을 해소할 수 있다.

9번정답

<정답> ④

<해설> 주택저당채권의 발행에 따른 효과로 주택금융기관은 장기 저리로 더 많은 주택소비자에게 대출이 가능하므로 주택에 대한 수요는 증가한다. 따라서 단기적으로 수요곡선이 우상향하여 주택가격이 상승한다. 그러나 장기적으로는 새로운 공급자가 시장에 진입하므로 공급곡선이 우하향하게 되어 주택시장이 비용불변산업이라면 주택가격이 원래의 가격으로 하락하게 된다.

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10번문제

[공인중개사법]

공인중개사법령상의 부동산거래정보망에 관한 설명 중 옳은 것은?(제16회 공인중개사)

① 부동산거래정보망이란 개업공인중개사와 중개의뢰인간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다.

② 시?도지사는 부동산거래정보망을 설치·운영할 자를 지정할 수 있다.

③ 거래정보사업자가 운영규정의 변경 승인을 얻지 아니하고 부동산거래정보망을 운영한 때에는 그 지정이 취소될 수 있다.

④ 거래정보사업자로 지정받기 위해서는 공인중개사 2인 이상, 정보처리기사 1인 이상을 확보하여야 한다.

⑤ 개업공인중개사가 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우에는 1년의 범위 안에서 업무정지처분을 받을 수 있다.

10번정답

<정답> ③

<해설> 

① 부동산거래정보망이란 개업공인중개사 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다. 

② 거래정보사업자의 지정권은 국토교통부장관에게 있다. 

④ 공인중개사 1인 이상을 확보하면 족하다. 

⑤ 개업공인중개사가 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우에는 6월의 범위 안에서 업무정지처분을 받을 수 있다.

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