계산문제 모의고사풀이
(문제)
연초에 외국인이 400억원의 자기자본과 연 6%로 타인자본을 600억원 조달하여 1,000억원 상당 의 오피스 빌딩을 매입하였다고 하자. 그리고 연말까지 순영업소득(net operating income)을 100 억원을 올렸다면 이 외국인 투자자의 1차 연도 자기자본대비 투자수익률은 어느 정도인가? (단, 1 년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다)
① 연 11.5% ② 연 13% ③ 연 14.5% ④ 연 16% ⑤ 연 17.5%
★★
(풀이)
자기자본수익률(지분수익률)
＝
지분수익
지분투자액
＝
총자본수익－이자
지분투자액
＝
(소득이득 + 자본이득)－이자
지분투자액
＝
(100억원 + 0)－600억원×0.06
400억원
＝
100억원－36억원
400억원
= 0.16(16%)
※부채비율을 이용한 지분수익률 계산
㉠ 지분수익률 = 총자본수익률+(총자본수익률 - 이자율)×부채
비율
㉡ 총자본수익률 = 100억원 / 1,000억원 = 0.1(10%)
㉢ 부채비율 = 타인자본 / 자기자본 = 6 00 억원 / 40 0억원 =
1.5(150%)
㉣ 지분수익률 = 0.1+(0.1 - 0.06)×1.5 = 0.16(16%)
★★
★★(문제)
다음 <보기〉와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률( = 지분수익률)은?
〈보기〉
© 임대주택 총투자액 : 1억 2,000만원
- 차입금 : 8,000만원
- 자기자본 : 4,000만원
© 차입조건 : 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년 말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환
© 1년간 순영업소득(NOI) ： 960만원
© 1년간 임대주택의 가격 상승률: 2%
① 7% ② 10% ③ 11% ④ 13% ⑤ 14%
★★
(풀이)
㉡ 1년간 임대주택 가격 상승률이 2% 이므로, 자본이득
= 12,000×0.02 = 240만원
㉢ 이자 = 8,000×0.08 = 640만원
㉣ 지분수익률
＝
지분수익
지분투자액
＝
총자본수익－이자
지분투자액
＝
(소득이득
`+`자본이득)－
이자
지분투자액
＝
(960
4,00040`+240)－6
＝
560
4,000
= 0.14(14%)
※ 부채비율을 이용한 지분수익률 계산
㉠ 지분수익률 = 총자본수익률+(총자본수익률 - 이자율)×부채
비율
㉡ 총자본수익률 = (소득이득+자본이득) / 총투자액
= (960만원+1억 2,000만원×0.02) / 1억 2,000만
원 = 0.1(10%)
㉢ 부채비율 = 타인자본 / 자기자본 = 8,000만원 / 4,000만원 =
2(200%)
㉣ 지분수익률 = 0.1+(0.1 - 0.08)×2 = 0.14(14%)