공준열(공인중개사합격)

6번문제

[공인중개사법]

다음 주택임대차 사례에서 개업공인중개사가 중개의뢰인들로부터 받을 수 있는 중개보수 최

고한도액의 총액은?(제17회 공인중개사)

@임차보증금：1천 6백만원              @월세：20만원

@요율：0.5%                            @ 계약기간：1년(12개월)

한도액：20만원

① 180,000원                             

② 184,000원

③ 300,000원                              

④ 360,000원

⑤ 400,000원

6번정답

<정답> ③

<해설>

 환산합산 보증금이 5천만원 미만(3,600만원)인 임대차의 중개보수 계산에 관한 문제이므로, 

거래가액은 1,600만원＋(20만원×70)＝3,000만원이다. 일방 중개보수는 3,000만원×0.5%＝15만원이고, 쌍방이므로 15만원×2＝30만원이다.

0.5% 수수료 * 쌍방 = 합계

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7번문제

[민법 및 민사특별법]

자주점유와 타주점유에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) (19회 공인중개사)

① 자주점유는 무주물 선점에 의한 소유권취득의 요건이 아니다.

② 권원의 성질상 자주점유인지 타주점유인지 불분명한 점유는 자주점유로 추정된다.

③ 피상속인의 점유가 소유의 의사가 없는 경우 그 상속으로 인한 점유도 타주점유이다.

④ 물건을 매수하여 점유하고 있으나 매매가 무효인 것을 모르는 매수인은 자주점유자이다.

⑤ 타주점유자가 새로운 권원에 기하여 소유의 의사를 가지고 점유를 시작했으면 그때부터 자주점유자가 된다.

7번정답

<정답> ① 

<해설> 

① 무주의 동산을 소유의 의사로 점유한 자는 그 소유권을 취득한다(제252조 제1항). 따라서 자주점유는 동산의 무주물 선점에 의한 소유권취득의 요건이다.

② 제197조 제1항

③ 상속에 의해 점유권을 취득한 경우에는 상속인은 새로운 권원에 의해 자기 고유의 점유를 개시하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없다. 상속인은 피상속인의 점유의 성질과 하자를 그대로 승계하므로 상속은 타주점유가 자주점유로 전환되기 위한 새로운 권원이 아니다[70다2755]. 상속인이 새로운 권원(상속 이외의 매매?교환?경매 등)에 기하여 자기고유의 점유를 시작한 경우만 자기 고유의 점유를 주장 할 수 있다.

④ 처분권한이 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에는 점유 시작 당시에 소유의 의사가 있다고 할 수 없다[99다50705]. 따라서 매매가 무효인 것을 모르는 매수인은 자주점유자이다.

⑤ 타주점유가 자주점유로 전환하기 위하여는 새로운 권원에 의해 다시 소유의 의사로 점유하거나 자기에게 점유시킨 자에게 소유의 의사가 있음을 표시해야 한다[94다50595]. 

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8번문제

[공인중개사법]

개업공인중개사 甲의 중개보조원 乙의 과실로 중개의뢰인 丙이 손해를 입었다.

이와 관련한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)(제23회 공인중개사)

① 甲은 중개사무소 개설등록 이전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다.

② 乙의 업무상 행위는 그를 고용한 甲의 행위로 본다.

③ 甲은 乙의 모든 행위에 대하여 丙에게 손해배상책임을 진다.

④ 甲의 丙에 대한 책임이 인정되는 경우, 乙은 직접 丙에게 손해배상책임을 지지 않는다.

⑤ 甲의 책임이 인정되어 丙에게 손해배상책임을 이행한 공제사업자는 甲에게 구상권을 행사할 수 없다.

8번정답

[공인중개사법]

<정답> ②

<해설> 

① 보증설정은 ‘업무개시 전’까지 하여야 한다. 

③ 고용인의 ‘업무상 행위’에 대하여만 개업공인중개사가 책임을 진다. 

④ 개업공인중개사에게 손해배상책임이 인정되더라도 직접 행위자인 고용인의 책임이 면책되는 것은 아니므로 중개보조원인 乙도 손해배상책임을 진다. 이 경우 개업공인중개사는 무과실책임이며, 고용인과 함께 부진정 연대책임을 진다.

⑤ 고용인의 업무상 행위로 인한 경우에도 공제사업자는 지급 책임이 있고, 지급한 경우에는 개업공인중개사에게 구상권을 행사할 수 있다.

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9번문제

[민법 및 민사특별법]

부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 시행 이후의 명의신탁에 관한 설명 중 틀린 것은? 

(다툼이 있으면 판례에 의함) (18회 공인중개사) 

① 사실혼관계에 있는 자 사이의 명의신탁약정은 무효이다.

② 명의신탁자와 수탁자의 혼인으로 등기명의자가 법률상 배우자가 된 경우, 위법한 목적이 없는 한 명의신탁약정은 약정시에 소급하여 유효로 된다.

③ 명의신탁자는 무효인 명의신탁약정의 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

④ 명의신탁약정 그 자체는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 행위로 볼 수 없다. 

⑤ 甲(신탁자)과 친구 乙(수탁자)이 명의신탁약정을 하고 乙이 직접 매수인으로서 선의의 丙으로부터 부동산을 매수한 경우, 甲은 乙에게 부당이득으로 그 부동산 자체의 반환을 청구할 수 없다.

9번정답

<정답> ⑤

<해설> 

균형의 원칙이란 건물의 용도들, 토지구성요소들, 건물구성요소들, 토지?건물의 구성요소들 간의 결합상태가 균형을 이뤄야 부동산가치가 높다는 것을 의미한다. 위의 100m²형 아파트는 화장실이 1개 적고, 냉난방비가 많이 들기 때문에 기능적감가의 원인이 되므로 균형(balance)의 원칙과 관련되어 있다.

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10번문제

[부동산학개론]

정부의 부동산시장 개입에 대한 설명 중 틀린 것은? (제17회) 

① 시장실패를 보완하고 자원배분의 효율성을 높이기 위해 개입할 수 있다.

② 소득재분재, 주거복지의 증진 등 사회적 목표를 달성하기 위해 개입할 수 있다.

③ 부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제 등을 통해 자원배분의 비효율성을 감소시킬 수 있다.

④ 공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생 될 수 있기 때문에 개입할 수 있다.

⑤ 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

10번정답

<정답> ⑤

<해설> 저소득층의 주택수요에 부응하기 위해 주택법에 따른 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

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