계산문제 모의고사풀이
(문제)
다음 <보기〉의 자료를 이용해 환원이율(capitalization rate)을 바르게 계산한 것은?
〈보기〉
• 총투자액 : 200,000천원
• 연간 가능총소득(potential gross income) ： 19,500천원
• 연간 기타 소득 ： 1,000천원
• 연간 공실에 따른 손실 ： 500천원
• 연간 영업경비(operating expenses) ： 연간 유효총소득(effective gross income)의 40%
① 6% ② 9.5% ③ 9.75% ④ 10% ⑤ 10.25%
★★
(풀이)
㉠ 환원이율을 계산하는 문제는 다음과 같은 방법이 있다.
ⓐ 환원율 = 순수익 / 부동산가격
ⓑ 환원율 = 자본수익률 + 자본회수율
이 경우에는 자본회수율은 직선법에 따라 ‘자본회수율 = 1 /
잔존경제적내용연수’의
식으로산정하는문제외에는출제되기어렵다.
ⓒ 환원율 = 순수이율 ± 위험률(조성법)
ⓓ 환원율 = 토지가격구성비×토지환원율 + 건물가
격구성비×건물환원율(물리적투자결합법)
이는 물리적 투자결합법에 의한 방법이며, 토지환원율을
따로 제시하지 않는 경우에는 자본수익률이 토지환원율이
된다. 이는 토지의 경우 물리적으로 소모되지 않으므로 자
본회수를 따로 고려하지 않고 수익률만 고려하기 때문이
다. 그리고 건물환원율은 자본수익률과 자본회수율의 합으
로 산정한다. 이 때의 자본회수율은 ㉡에서와 같이 직선법
외에는출제되기어렵다.
ⓔ 환원율 = 지분비율×지분배당률 + 저당비율×저
당상수(금융적투자결합법)
ⓕ 환원율 = 부채감당률×저당비율×저당상수(부채
감당법)
㉡ 이 문제에서 제시된 자료는 위의 방법 중 ㉠의 방법에
의해산정되는자료이다.
ⓐ 환 원 이 율 =
순수익
부동산가격 =
12,000,000원
200,000,000원 =
0.06(6%)
ⓑ 순영업소득(순수익) 계산
가능총소득 19,500,000원
+ 기타 소득 1,000,000원
- 공실에 따른 손실 500,000원
+ 유효총소득 20,000,000원
- 영업경비 8,000,000원
순영업소득(순수익) 12,000,000원
★★
★★(문제)
다음의 자료를 활용하여 구한 환원이율은?
• 부채서비스액 : 1억원
• 순영업소득: 1억 2천만원
• 지분비율 : 40/100, 융자비율 : 60/100
• 이자율: 9%
• 저당상수 :10%
① 7.2% ② 7.4% ③ 8% ④ 8.2% ⑤ 9%
자료를 보고 어떤 방법으로 환원이율을 구하여야 하는지 판단할 수 있어야 한다. 이 문제는 지분비율과 융 자비율(저당비율, 대부비율)이 제시되어 있고, 부채감당를 자료(부채서비스액과 순영업소득)가 제시되어 있으 므로 부채감당법으로 환원이율을 구한다.
문제에서 지분배당률 자료가 제시되어 있다면 금융적 투자결합법으로 구한다.
★★
(풀이)
제시된 자료에 부채감당률을 산정할 수 있는 자료가 있으
므로부채감당법으로계산한다.
부채감당법에의한환원율계산
㉠ 환원율 = 부채감당률×저당비율×저당상수
㉡ 부채감당률 = (순영업소득) / (부채서비스액) = 1억2,000
만원 / 1억원 = 1.2
㉢ 저당비율(융자비율) = 0.6
㉣ 저당상수 = 0.1 이므로
㉤ 환원율 = 1.2×0.6×0.1 = 0.072(7.2%)
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