계산문제 모의고사풀이
(문제)
A부동산이 100% 임대될 경우, 연간예상총소득이 50,000,000원이고, 운영경비가 유효총소득의 30%를 차지하는 경우 평균 공실률을 감안한 A부동산의 수익가격은 얼마인가? (단, 인근지역의 평 균공실률은 10%이고, 환원이율은 10%라고한다.)
① 315,000,000원 ② 350,000,000원 ③ 408,750,000원
④ 455,000,000원 ⑤ 475,000,000원
★★
(풀이)
㉠ 수익가격 = 순영업소득 / 환원이율
㉡ 환원율 = 0.1
㉢ 순영업소득
가능조소득 50,000,000
- 공실 - (50,000,000×0.1)
= 유효조소득 = 45,000,000
- 운영경비 - (45,000,000×0.3)
= 순영업소득 = 31,500,000
(간편 계산 ：순영업소득 = 5,000만원×0.9×0.7 =
3,150만원)
㉣ 수익가격
3,150만원÷0.1 = 3억 1,500만원
★★
★★(문제)
다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가치는?
• 유효총소득(EGI) ： 38,000,000원
• 영업경비(OE) ： 8,000,000원
• 토지가액 ： 건물가액 = 40% ： 60%
• 토지환원이율： 5%
• 건물환원이율 ： 10%
① 325,000,000원 ② 375,000,000원 ③ 425,000,000원 ④ 475,000,000원 ⑤ 500,000,000원
★★
(풀이)
㉠ 수익환원법에 의한 수익가격은 순수익(순영업소득)과 환
원이율을이용하여산정한다.
㉡ 순영업소득 = 38,000,000 - 8,000,000 = 30,000,000
원 ㉢
환원이율：제시된 자료는 물리적 투자결합법에 의한 환
원율산정자료이다.
환원율 = 토지가격 구성비×토지환원율+건물가격
구성비×건물환원율
= 0.4×0.05+0.6×0.1 = 0.08
㉣ 수익가 격 = 순수익 / 환원 율 = 30, 000, 0 00 / 0. 0 8 =
375,000,000원