8.부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 고른 것은?

36. m.부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 고른 것은?

㉠공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다.  ㉡사회성?공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다.  ㉢일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다.  ㉣부동산 활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으며, 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다,  ㉤부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성 때문이다.

① ㉠,㉡ ② ㉠,㉢ ③ ㉡,㉤ ④ ㉢,㉣ ⑤ ㉣,㉤ 정답: j.정답: ② ㉡ 사회성?공공성이 있는 재상을 다루므로, 거래당사자 역시 윤리적 행동이 필요하다. ㉣ 부동산활동은 대인?대물 활동이며, 과학성과 기술성이 모두 강조된다. ㉤ 부증성 ⇒ 부동성

37. m.주택공급 부족으로 주택가격이 급등하는 것은 시장기구를 통한 경제행위로 외부효과에 당하지 않는다. 외부효과에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 불변임)

	① 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.
	② 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.
	③ 지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결수단이 될 수 없다.
	④ 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다.
	⑤ 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될 수 있다.
	정답: j.정답: ③ 지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결수단이 될 수 있다.

38. m.개발권양도제(Transferable development rights)에 관한 설명중 틀린 것은?

① 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(이하 규제지역)에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다. ② 초기의 개발권양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었다. ③ 규제지역 토지 소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 소유권 부여를 통해 보전하는 제도이다. ④ 공공이 부담해야하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어진다는 점에 의의가 있다. ⑤ 규제지역 토지 소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도이다. 정답: j.정답: ③ 개발권양도제는 규제지역(보전지역)의 토지소유자의 손실을 개발지역의 토지에 개발권 부여를 통해 손실을 보상받는 제도이지 개발지역 토지소유권을 부여하는 것은 아니다

39. [부동산학개론] 주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임) ① 현재 주택정책의 관련 부처는 국토교통부 외에 기획재정부, 행정자치부 등 다양하다. ② 주택임대료 규제는 임대주택의 질적 수준을 하락시키는 원인이 될 수 있다. ③ 주택임대차 계약 갱신 시 임대료의 상승률에 대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬 수 있다. ④ 주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있다. ⑤ 정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 높아야 시장에 영향을 준다. 정답: <정답> ⑤ <해설> 정부가 규제하는 임대료상한은 균형임대료보다 낮아야 시장에 영향을 준다.

40. [부동산학개론] 부동산투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 유동성위험(liquidity risk)이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다. ② 수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성을 투자결정에 반영하기도 한다. ③ 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다. ④ 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다. ⑤ 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융위험(financial risk)을 제거할 수 있다. 정답: <정답> ③ <해설> 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 방법은 위험을 회피하는 방법으로 국채 등에 투자하는 것이 그 예이다.

41. [부동산학개론] 임대료 보조정책에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 저소득층에게 정부가 임대료의 일부를 보조해 주는 것을 말한다. ② 저소득층의 실질소득을 증가시키는 효과를 갖는다. ③ 다른 조건이 같을 경우 임대주택의 수요를 증가시킨다. ④ 다른 조건이 같을 경우 임대주택의 공급을 감소시킨다. ⑤ 저소득층의 주택문제를 해결하기 위한 정부의 시장개입정책 중 하나이다. 정답: <정답> ④ <해설> 임대료 보조금은 단기적으로 저소득층의 실질소득을 향상시켜 저가주택에 대한 수요가 증가하면서 임대료가 상승한다. 이러한 보조금혜택은 모두 임대인에 귀속되므로 임대인은 초과이윤이 발생한다. 따라서 다른 조건이 같을 경우 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킨다.

42. [부동산학개론] 임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 대한 설명으로 틀린 것은? (다만, 단기적으로 다른 조건은 일정하다고 가정함)

① 균형임대료보다 임대료 상한이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다. ② 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다. ③ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으로는 비탄력적으로 반응한다. ④ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료 규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발생할 수 있다. ⑤ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제 이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다. 정답: <정답> ③ <해설> 임대료를 규제하게 되면 공급자의 입장에서는 투자를 기피하고 용도전환 등을 통해 공급을 감소시키고자 할 것이다. 다만, 단기적으로는 용도전환 등을 통해 공급을 줄이는 것은 어려울 것이다. 즉, 단기적으로는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적으로 반응한다.

43. [부동산학개론] 부동산 투자분석의 필요성에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?

① 부동산은 다른 자산에 비하여 유동성이 낮은 자산으로 사업추진에 있어 자금조달능력의 사전검증을 위해 투자분석이 필요하다. ② 투자대상건물은 시간경과와 더불어 노후화되므로 감가상각으로 인한 위험의 최소화를 위해 투자분석이 필요하다. ③ 부동산의 수요와 공급, 비용, 가격 등에 관한 정보가 불확실하고 유용하지 못한 경우가 많기 때문에 투자분석이 필요하다. ④ 부동산시장에서 발생하는 체계적인 위험을 제거하기 위해 투자분석이 필요하다. ⑤ 공법상 토지이용규제?건축규제?환경규제 등 여러 가지 제약요인이 많아 이러한 법률적 위험에 대한 투자분석이 필요하다. 정답: <정답> ④ <해설> 투자분석은 부동산을 투자함으로서 얻어지는 기대수익과 기대수익의 변동가능성인 위험을 함께 고려하여 투자여부를 판단하여야 한다. 이 때의 위험은 체계적 위험과 비체계적 위험으로 구성된다. 체계적 위험이란 전쟁, 경기변동, 이자율변동 등 시장전체에 미치는 위험을 말하며 이는 분산투자로도 피할 수 없는 위험이다. 반면에 비체계적 위험이란 개별부동산에 국한된 위험으로서 파업이나 운영에 따른 매출액변동 등을 들 수 있는데 이는 분산투자로 피할 수 있는 위험이다. 따라서 비체계적 위험을 제거하기위해 투자분석이 필요하다.

44. [부동산학개론] 부동산투자에서 재무레버리지효과(지렛대효과)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 레버리지효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말한다. ② 정(＋)의 레버리지 효과는 총자본수익률(종합수익률)이 저당수익률보다 높을 때 발생한다. ③ 중립적 레버리지란 부채비율이 변화해도 자기자본수익률은 변하지 않는 경우를 말한다. ④ 부(－)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다. ⑤ 정(＋)의 레버리지효과를 예상하고 투자했을 때 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 감소한다. 정답: <정답> ⑤ <해설> leverage효과는 위험은 무시하고 있기 때문에 차입금을 많이 사용하면 그만큼 지분수익률이 높아지지만 상대적으로 경기변동이나 금리변동에 따른 채무불이행의 위험도 그만큼 커지게 된다.

45. [부동산학개론] 주거빈곤층에 대한 주거안정정책을 설명한 것 중 틀린 것은?

① 정부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 국민임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는 효과가 있다. ② 주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있다. ③ 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전 비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다. ④ 정부가 저소득층 임차가구에게 임대료보조금을 지급하면 해당 주거서비스가 정상재인 한, 주거서비스 소비가 감소한다. ⑤ 주거급여는 국민기초생활 보장법상 수급자에게 주거안정에 필요한 임차료, 유지수선비 등을 지급하는 것을 말한다. 정답: <정답> ④ <해설> 일정수준이하의 저소득층에게 정부가 직접적으로 무상으로 임대료의 일부를 보조해 주면 임차인들의 실질소득을 증가시키므로 주거서비스가 정상재인 한, 임대주택수요가 증가한다.

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