공준열(공인중개사합격)

乙은 甲의 의사에 반하여 제3자에게 지상권을 양도할 수 없다.

X토지를 양수한 자는 지상권의 존속 중에 乙에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

乙이 약정한 지료의 1년 6개월분을 연체한 경우, 甲은 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

존속기간의 만료로 지상권이 소멸한 경우, 건물이 현존하더라도 乙은 계약의 갱신을 청구할 수 없다.

지상권의 존속기간을 정하지 않은 경우, 甲은 언제든지 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

<정답> ② 지상권은 물권이므로 지상권설정자는 물론 그 토지를 양수받은 자에게도 대항할 수 있다. ① 지상권자는 지상권설정자의 동의없이 지상권을 타인에게 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있고 담보로 할 수 있다. ③ 지상권자가 2년이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(제287조). ④ 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다(제283조). ⑤ 계약으로 지상권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 그 기간은 공작물의 구조와 종류에 따라 최단존속기간으로 한다(제281조).

토지전세권의 최단존속기간은 3년이다.

전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전되면, 전세금반환채무도 신소유자에게 이전된다.

전세금의 지급은 전세권의 성립요소이다.

구분소유권의 객체가 될 수 없는 건물의 일부에 대한 전세권자는 건물 전체의 경매를 신청할 수 없다.

전세목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.

<정답> ① <해설> ① 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다(제312조 제2항). 그러나 토지전세권의 경우에는 최단기간의 제한이 없다. ② 전세목적물의 신소유자는 구소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담하고[2006다6072], 구소유자는 전세권설정자의 지위를 상실하여 전세금반환의무를 면한다[99다15122]. ③ 전세금을 지급하지 않는다는 특약은 무효이다. 전세금을 지급하지 않으면 전세권은 등기되어 있어도 성립하지 않으나, 무효행위의 전환(제138조)에 의해 지상권이나 사용대차가 인정될 수 있다. ④ 단일 소유자의 1동의 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 연후에 하여야 한다[73마283]. 따라서 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우, 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없는 관계로 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하더라도 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다[2001마212] ⑤ 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다[94다18508]. 따라서 물권적 합의와 전세금 지급 및 등기가 있으면 목적물의 인도가 없더라도 전세권은 유효하게 성립한다.

원전세권자가 소유자의 동의 없이 전전세를 하면 원전세권은 소멸한다.

건물에 대한 전세권이 법정갱신되는 경우 그 존속기간은 2년으로 본다.

제3자가 불법 점유하는 건물에 대해 용익목적으로 전세권을 취득한 자는 제3자를 상대로 건물의 인도를 청구 할 수 있다.

전세권자는 특약이 없는 한 목적물의 현상을 유지하기 위해 지출한 필요비의 상환을 청구할 수 있다.

전전세권자는 원전세권이 소멸하지 않은 경우에도 전전세권의 목적 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있다.

정답 ③ 전세권에 기하여도 물권적 청구권을 행사할 수 있다(제319조). ① 전세권자는 전세권을 타인에게 양도할 수 있고, 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다(제306조). ② 건물에 대한 전세권이 법정갱신되는 경우, 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다(제312조 제4항). ④ 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선의무는 전세권자에게 있으므로(제309조) 전세권자에게는 필요비상환청구권이 인정되지 않는다. ⑤ 전전세권 및 원전세권이 소멸하고 또한 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 때 전전세권자에게도 경매청구권과 우선변제권이 인정된다(제318조).

지료의 지급은 지상권의 성립요건이 아니다.

지상권에 기하여 토지에 부속된 공작물은 토지에 부합하지 않는다.

지상권자는 토지소유자의 의사에 반하여 지상권을 타인에게 양도할 수 없다.

구분지상권은 건물 기타 공작물의 소유를 위해 설정할 수 있다.

저당권설정자가 담보가치의 하락을 막기 위해 저당권자에게 지상권을 설정해 준 경우, 피담보채권이 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.

<정답> ③ <해설> ① 당사자간에 지료지급을 약정할 수는 있으나, 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없다[99다24874]. 따라서 지료의 지급은 지상권의 성립요건이 아니다. 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료의 등기를 하지 않은 이상 토지소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못하고[95다52864], 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없다[99다24874]. ② 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다(제256조). 여기서 권원(權原)이란 지상권?전세권?임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다[88다카9067]. 타인의 권원에 의해 부속된 것이라 하더라도, 부속된 물건이 독립된 경제적 효용을 갖지 못하고 부동산의 구성부분이 되는 경우에는 부동산소유자에게 귀속된다[84다카2428]. ③ 지상권은 물권으로서 지상권설정자의 동의여부를 불문하고, 지상권 양도금지의 특약을 하더라도 이는 무효로서 제3자에 대항할 수 없으므로 지상권의 양수인은 지상권을 취득한다. 그러나 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수도 있고 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만을 양도할 수도 있는 것이어서 지상권자와 그 지상물의 소유권자가 반드시 일치하여야 하는 것은 아니다[2006다6126,6133]. ④ 타인의 토지의 지하(지하철, 지하상가, 지하주차장) 또는 지상(육교, 고가도로)의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물(수목 제외)을 소유하기 위한 지상권을 말한다(제289조의2 제1항). ⑤ 토지를 매수하여 그 명의로 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 경료하고 그 토지상에 타인이 건물 등을 축조하여 점유 사용하는 것을 방지하기 위하여 지상권을 설정하였다면 이는 위 가등기에 기한 본등기가 이루어질 경우 그 부동산의 실질적인 이용가치를 유지 확보할 목적으로 전소유자에 의한 이용을 제한하기 위한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이고 그 가등기에 기한 본등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하였다면 그 가등기와 함께 경료된 위 지상권 또한 그 목적을 잃어 소멸되었다고 봄이 상당하다[90다카27570].

무허가건물이나 미등기건물을 위해서는 관습법상의 법정지상권이 인정될 수 없다.

지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.

분묘기지권을 시효로 취득한 경우, 시효취득자는 토지소유자에게 지료를 지급하여야 한다.

토지소유자 중 1인이 공유지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 관습법상의 법정지상권이 성립한다.

미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 대해서만 소유권이전등기를 넘겨받은 뒤 그 대지가 경매되어 타인의 소유로 된 경우, 법정지상권이 성립한다.

<정답> ② <해설> ① 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나 가리지 않는다[87다카2404] . 미등기건물이 있는 토지에 저당권이 설정된 후에 건물의 보존등기가 행해지고 건물과 토지의 소유자가 다르게 된 경우에도 건물소유자는 법정지상권 또는 관습법상의 법정지상권을 취득하지만, 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되고 건물과 토지의 소유자가 다르게 된 경우에는 건물소유자는 법정지상권도 관습법상의 법정지상권도 취득할 수 없다. 타인소유의 대지 위에 건물을 신축한 경우 관습에 의한 법정지상권이 생기지 않는다[79다2000]. 대지소유자의 승낙을 얻어 그 대지상에 건물을 지은 경우에도 관습상의 지상권이 설정되었다고 볼 수 없다[71다2124]. ② 법정지상권은 물권 이므로 관습상의 법정지상권자는 이를 취득할 당시의 토지소유자뿐만 아니라 토지 소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기없이 위 지상권을 주장할 수 있다[94다39925]. 따라서 지상권이 설정된 토지를 양수한 자는 지상권자에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다. ③ 지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다고 해석함이 상당하다[94다37912] ④ 토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 법정지상권은 인정되지 않는다.[92다55756] ⑤ 미등기건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 대지의 소유권이전등기만 넘겨받고 건물의 소유권등기를 이전받지 못한 상태에서 대지에 관해 저당권을 설정하고 대지의 경매로 소유자가 달라지게 된 경우에는 법정지상권이 발생할 수 없다[2002다9660전합].